Конвенционална хипотека или зајам

Уобичајена хипотека или конвенционални зајам је било који зајам купца куће који не нуди или не осигурава владин ентитет, попут Федералне стамбене управе (ФХА), америчког Министарства за борачка питања (ВА) или УСДА руралног стамбеног сервиса, али је уместо тога доступна путем или загарантована од стране приватног зајмодавца (банке, кредитне уније, хипотекарне компаније) или две компаније које спонзорише држава, Савезно национално удружење за хипотеку (Фанние Мае) и Федерална хипотекарна корпорација код куће (Фреддие Мац).

Конвенционални зајмови се често погрешно називају подударним хипотекама или зајма. Иако се преклапају, две су различите категорије. Хипотека у складу је са чијим основним условима и условима испуњавају критеријуми финансирања Фанние Мае и Фреддие Мац. Главни међу њима је лимит долара, који годишње поставља Федерална агенција за стамбено финансирање (ФХФА): У 2019. години у већини континенталних земаља САД кредит не сме прећи 484.350 УСД. Дакле, иако су сви одговарајући зајмови конвенционални, нису сви конвенционални зајмови квалификовани као одговарајући. На пример, џомбо хипотека од 800.000 долара је конвенционална хипотека, али није сукладна хипотека - јер превазилази износ који би јој омогућио да их врате Фанние Мае или Фреддие Мац. (За повезано читање, погледајте „Разумевање Јумбо вс конвенционалних хипотека“)

Тренутно, конвенционалне хипотеке представљају око две трећине кредита власника кућа издатих у САД-у. Секундарно тржиште конвенционалних хипотека је изузетно велико и ликвидно. Већина конвенционалних хипотека пакује се у хипотекарне хартије од вредности које се преносе путем хипотеке, које тргују на добро утврђеном унапредном тржишту познатом као хипотекарно тржиште које треба објавити (ТБА). Многи од ових конвенционалних пролазних хартија од вредности даље су секуритизирани у осигуране хипотекарне обавезе (ЦМО).

Кључне Такеаваис

• Уобичајена хипотека или конвенционални зајам је кредит купца куће који не нуди или не осигурава државна јединица.
• Доступан је преко приватног зајмодавца или гарантованих од стране владе, спонзорисаних од стране владе, Фанние Мае и Фреддие Мац.
• Потенцијални зајмопримци морају испунити званичну апликацију за хипотеку, доставити потребне документе, кредитну историју и тренутни кредитни резултат.
• Конвенционалне каматне стопе на зајмове углавном су веће од оних код државних хипотека, као што су ФХА зајмови.

Како функционира конвенционална хипотека или зајам

У годинама након пропадања хипотекарне хипотеке у 2007. години, зајмодавци су пооштрили квалификације за кредите - хипотеке „без верификације“ и „без плаћања предујма“ су отишле, на пример, - али генерално се већина основних захтева није променила. . Потенцијални зајмопримци морају испунити званичну апликацију за хипотеку (и обично платити накнаду за пријаву), а затим кредитору доставити потребна документа за обављање опсежне провере њихове позадине, кредитне историје и тренутног кредитног резултата.

Потребна документација

Ниједна имовина се никада не финансира 100%. Приликом провере имовине и обавеза, зајмодавац настоји да увиди не само да ли можете да приуштите месечне хипотекарне исплате (које обично не би требало да пређу 28% вашег бруто прихода), већ и ако можете да поднесете предујам на имовини (и ако јесте, колико), заједно са осталим унапред плаћеним трошковима, као што су оснивање зајма или накнаде за склапање уговора, брокерске накнаде и трошкови намире или затварања, а сви они могу значајно да повећају трошкове хипотеке. Међу потребним ставкама су:

1 . Доказ прихода. Ови документи ће укључивати, али не морају бити ограничени на:

• Тридесет дана исплате зарада које приказују приход као и годишњи приход
• Две године савезне пореске пријаве
• Шездесет дана или квартални извод о свим рачунима имовине, укључујући чекове, штедњу и било које инвестиционе рачуне
• Две године изјава за В-2

Зајмопримци такође морају бити припремљени са доказима о било каквим додатним приходима, попут алиментације или бонуса.

2. Имовина. Морате да предочите банковне изводе и извештаје о инвестиционим рачунима да бисте доказали да имате средства за предуслов и трошкове затварања пребивалишта, као и новчане резерве. Ако примате новац од пријатеља или рођака да вам помогне у плаћању предујма, требат ће вам поклон-писма, која потврђују да то нису кредити и да нису потребна или обавезна отплата. Ова писма ће често морати бити оверена.

3. Верификација запослености. Зајмодавци данас желе да осигурају да позајмљују само зајмопримцима који имају стабилну радну историју. Ваш зајмодавац неће само желети да види ваше исплате зарада, већ ће такође моћи да позове свог послодавца да провери да ли сте још увек запослени и да вам провери плату. Ако сте недавно променили посао, зајмодавац ће можда желети да контактира вашег претходног послодавца. Самозапослени зајмопримци ће морати да обезбеде значајну додатну папирологију која се тиче њиховог пословања и прихода.

4. Остала документација. Ваш зајмодавац ће морати да копира вашу возачку дозволу или државну личну карту и требаће вам број социјалног осигурања и ваш потпис, омогућавајући зајмодавцу да повуче ваш кредитни извештај.

Каматне стопе

Конвенционалне каматне стопе на зајмове обично су веће од оних које подржавају државне хипотеке, попут ФХА кредита (мада ти кредити, који обично дају обавезу зајмопримаца да плаћају премије за хипотекарно осигурање, могу дугорочно бити једнако скупи).

Каматна стопа коју носи конвенционална хипотека зависи од више фактора, укључујући услове кредита - његову дужину, величину и да ли има фиксну каматну стопу или подесиву стопу - као и тренутне економске или финансијске услове на тржишту. Хипотекарни зајмодавци постављају каматне стопе на основу њихових очекивања за будућу инфлацију; понуда и потражња за хипотекарним хартијама од вредности такође утичу на стопе. Када Федералне резерве скупље позајмљују банке усмеравањем веће стопе савезних средстава, банке, са своје стране, преносе веће трошкове на своје клијенте, а стопе потрошачких кредита, укључујући оне за хипотеке, имају тенденцију да расту.

Обично су везане за каматну стопу бодови, провизије које се плаћају зајмодавцу (или брокеру). Што више бодова платите, нижа је и ваша каматна стопа. Један поен кошта 1% износа кредита и смањује каматну стопу за око 0, 25%. Генерално, људи који планирају да живе у кући дуже време (10 или више година) требало би да размотре поене како би каматне стопе биле ниже током трајања зајма.

Коначни фактор у одређивању каматне стопе је финансијски профил појединог дужника: лична имовина, кредитна способност и величина предујма који могу уплатити за пребивалиште које ће се финансирати.

Купац који планира да живи у кући 10 или више година требало би да размотри плаћање бодова како би каматне стопе биле ниже током живота хипотеке.

Посебна разматрања за конвенционалну хипотеку или зајам

Ове врсте кредита нису за све. Ево погледа ко је вероватно квалификован за конвенционалну хипотеку, а ко није.

Ко је вероватно да се квалификује

Људи са утврђеним кредитним и звезданим кредитним извештајима који су на солидној финансијској основи обично се квалификују за уобичајене хипотеке. Тачније, идеалан кандидат треба да има:

• Кредитни резултат од најмање 680 и, по могућности, нешто више од 700. Што је резултат виши, нижа је каматна стопа на кредит, а најбољи услови су резервисани за оне преко 740.
• Прихватљив омјер дуга и прихода (ДТИ). Ово је збир ваших месечних обавеза у поређењу са месечним примањима. Тај број је око 36%, а не више од 43%.
• Уплата за најмање 20% од купопродајне цене куће, лако доступна. Зајмодавци могу и прихватају мање, али ако то захтијевају, често захтијевају да зајмопримци склопе приватно хипотекарно осигурање и плаћају његове премије мјесечно док не постигну најмање 20% удјела у кући.

Поред тога, конвенционалне хипотеке су често најбољи или једини регрес за купце домова који желе пребивалиште у инвестиционе сврхе, као други дом, или који желе да купе некретнину по цени од преко 500.000 долара.

Ко је мало вероватно да се квалификује

Генерално гледано, они који тек почињу у животу, они са мало више дуга него што је то уобичајено, и они са скромним кредитним рејтингом често имају проблема са квалификацијама за класичне кредите. Тачније, ове хипотеке би биле тешке за оне који имају:

• Трпео је банкрот или оврху у последњих седам година.
• Кредитни резултати испод 650.
• ДТИ изнад 43%.
• Мање од 20% или чак 10% од купопродајне цене куће за предујам.