Финансијска криза + 10: Где су сада цене кућа?

Прошло је 10 година од пропасти Лехман Бротхерса и последичне финансијске кризе, а чини се да економија напредује. Берза је управо поставила рекорд по најдужем трчању бикова у модерној историји, након што је прошла 3, 453 дана - готово девет и по година - без већих корекција. Раније ове године, стопа незапослености у САД пала је на 3, 8%, што је најнижи ниво од 18 година.

Становање је било у средишту кризе која је произвела Велику рецесију. Али сада је, у већем делу, тржиште некретнина такође вруће: цене су у порасту, залихе су смањене, а стандарди кредитирања су олаксани што омогућава већем броју људи хипотеку. Према недавном посту на блогу ФИЦО Ресеарцх, „први јасан тренд примећен око новоотворених хипотека је да се, како се удаљавамо од Велике рецесије, чини да су критеријуми за закључивање уговора олашавали и да шири део потрошача добија хипотеке као резултат. “

Стамбена криза 101

Ипак, прошло је пуних 10 година за становање. Подсетимо се суморне праксе позајмљивања која је помогла покретању кризе: Стамбена залеђа у јеку колапса мотивисала је зајмодавце да издају кредите практично свима који су били вољни да потпишу испрекидане линије - чак и ако појединац то очигледно не може да врати - само да попуним вишак залиха. Зајмови НИЊА, издати зајмопримцима без примања, без посла и имовине, били су распрострањени, а широко издата хипотека под подешљивом стопом 2/28 под-подешавајуће стопе (АРМ) поставила је зајмопримце да пропадну. Ови кредити су зајмопримцима давали нижу тржишну „теасер“ стопу током прве две године, након чега су камате скочиле на вишу стопу, често чинећи плаћања недоступним.

Од првог тромјесечја 2006. до 2012. ове хипотекарне хипотеке на АРМ-у имале су вишу почетну стопу оврхе - далеко више од фиксне премије, основног АРМ-а, фиксних субвенција и ФХА кредита, као што је приказано на сљедећем графикону Удружења хипотекарних банкара. Субприме АРМ-ови су такође имали највише стопе преступништва у истом периоду.

Дуг из ових кредита препакован је у уложиве производе, укључујући хипотекарне хартије од вредности, које су се продавале банкама, хедге фондовима, осигуравајућим друштвима, пензионим фондовима, па чак и богатим појединцима. Када су позајмљивачи почели да не плаћају своје зајмове, било је погубно за било коју финансијску институцију (или појединца) која је куповала или продавала хартије од вредности под хипотеком. Испадање је помогло да се развије цела финансијска индустрија. Берза се срушила, банке су пропале, цене станова су напредовале, а милиони људи изгубили су посао, велики губитак пензионе штедње и својих домова.

Цене дома данас

Национални индекс цијена кућа достигао је врхунац у априлу 2006. године, достигао је најнижу тачку у марту 2011. године - отприлике двије године након што је рецесија званично окончана - и вратио се до врхунца у октобру 2017. године, наводи се у посебном извјештају компаније за податке о некретнинама ЦореЛогиц. Невада је забиљежила највећи пад током рецесије, уз пад цијена кућа од 60%. Аризона и Флорида нису заостајале ниже, нижећи 51% и 50%, као што је приказано на следећој табели ЦореЛогиц-а, која открива највеће и најмање капи највећег врха до најнижег нивоа у одабраним државама.

„Након што су у 2011. години коначно достигли дно, цене кућа почеле су да се споро повећавају на оно место где смо сада“, рекао је Франк Нотхафт, главни економиста у ЦореЛогиц-у. „Већа потражња и мања понуда - као и процвала тржишта рада - дала су неким најтеже погођеним тржиштима становања раст цена кућа. Ипак, многи се још увек нису вратили на нивое пре пада. “

Иако су се многе државе опоравиле од својих вриједности прије кризе, то нису све добре вијести. Строжи стандарди кредитирања након кризе отежавали су добијање хипотеке, што су, како неки у индустрији вјерују, допринијели пооштравању залиха и цијена које су знатно више од њихових врхунца прије кризе.

Суочени са високим ценама, строгим стандардима позајмљивања и конкуренцијом купаца без готовине, многи купци кућа сада не могу да га изнајме. У неким областима метроа, укључујући Сан Франциско, само 25% становника може да приушти куповину куће, према подацима Урбан Институте. У ствари, проценат изнајмљивача у 50 највећих градова САД-а порастао је између 2006. и 2016., према веб сајту за некретнине Зиллов. Данас је проценат становништва који изнајмљује на највишем нивоу од 1965. године.

"Заиста смо у фази мамурлука", рекао је Јонатхан Миллер, генерални директор за процену некретнина и консултантске фирме Миллер Самуел. „То што цене расту не значи да смо се опоравили. [Тржиште] је и даље искривљено, и то због кредитних услова. "

Приступачност овиси о тржишту

Када је тржиште станова достигло врхунац у априлу 2006. године, готово две трећине најмногољуднијих подручја метроа у САД-у наведене су као прецијењене, а само пет подручја метроа, која представљају само 1%, сматрана су подцијењеним. У марту 2011. године тржиште је одолело, а само 27 тржишта - или 7% најнасељенијих подручја метроа - сматрано је прецењеним. Данас (од децембра 2017., последњи расположиви подаци), најнасељенија подземна подручја метроа у САД-у готово су подељена између тржишта која су подцењена, прецењена и вредна - што значи, на њихово „дугорочно, одрживо нивои, подржани локалним тржишним основама као што су расположиви доходак “, наводи ЦореЛогиц.

Као и увек, приступачност зависи од тржишта. На пример, средња вредност куће по квадратном стопа на Менхетну је око 20 пута већа него у местима попут Кливленда и Детроита. Према извештају ЈПМорган-а, високе цене су мање повезане са хипотекарним дугом и више концентрисане у областима ограниченим снабдевањем, као што су Њујорк, Острво залива Сан Франциско, Бостон, Сијетл, Денвер и Портланд, Оре (види такође Криза становања код становања ">

Доступност хипотека

Стандарди за позајмљивање су се ублажили у последњих неколико година. Анализа коју је ЦореЛогиц објавио о конвенционалним одговарајућим зајмовима утврдила је да се зајмови одобравају за мало ризичније зајмопримце - мада, у одмаку од година прије кризе, зајмопримци морају да обезбеде потпуну документацију о својим приходима и могућности отплате. На пример, Фанние Мае је повећала максимални омјер дуга и прихода (ДТИ) са 45% на 50%, а Фанние Мае и Фреддие Мац су у последњих неколико година почели да прихватају хипотеке са пологом од чак 3%. Данас амерички потрошачи нису изложени флуктуирајућим стопама готово колико су били и пре кризе, а само око 15% преосталог хипотекарног тржишта је подесиво. Упркос овим позитивним сазнањима, хипотекарно поријекло још увијек није досегло нивое прије кризе. (Погледајте наш туториал о основама хипотеке .)

Доња граница

Високе цијене и недостатак залиха, у комбинацији с тијесним хипотекарним кредитом и ломљењем студентског зајма, довели су до темељног помака у најаму. Заправо, власништво над кућама у САД-у достигло је врхунац од 69% у 2004. години, и упркос недавном порасту, стопа остаје на 64%. И други фактори су допринели повећању изнајмљивања, укључујући преференције потрошача и жељу за флексибилнијим начином живота.

Десет година након Велике рецесије, економија је процвала с рекордним тржањем бикова, охрабрујући број незапослених и све већи број тржишта некретнина које су се опоравиле на нивое прије кризе. Ипак, упркос данашњем врућем пејзажу некретнина, постоји мноштво спекулација да се спрема још један пад тржишта некретнина - не нужно на националном нивоу, већ у подручјима метроа која показују недостатак приступачне цене и брзо растуће цене кућа.