Форецлосуре
Натјецање је правни поступак којим зајмодавац преузима контролу над имовином, исељује власника куће и продаје кућу након што власник куће није у стању извршити потпуну главницу и камате на своју хипотеку, како је одређено у хипотекарном уговору.
Кршење искључења
Процес оврхе произилази из његове правне основе из хипотеке или уговора о поверењу, који дају зајмодавцу право да користи имовину као обезбеђење у случају да купац не испуни своју обавезу отплате.
Чим зајмопримац не успе на време да плати зајам или хипотеку, зајам постаје делинквентан. Процес оврхе започиње када корисник кредита не испуњава услове за плаћање кредита или хипотеке. У овом тренутку, зајмодавац ће обавестити власника куће који не испуњава услове. Три до шест месеци након што власник куће пропусти хипотеку, под претпоставком да је хипотека још увек делинквентна и да власник куће није надокнадио пропуштена плаћања у одређеном грејс року, зајмодавац ће почети да се искључује. Што даље дужник заостаје, то је теже надокнадити плаћања јер зајмодавци додају накнаде за исплате који касне, често након 10 до 15 дана.
Процес оврхе зависи од државе
Свака држава има своје законе који регулишу поступак искључења, укључујући обавештења које зајмодавац мора јавно објавити, могућности власника куће за довођење зајма и избегавање искључења, као и временски оквир и поступак продаје имовине.
Протјеривање, као у стварном чину зајмодавца који одузима некретнину, обично је посљедњи корак након дуготрајног поступка предоткупљивања, који може укључивати неколико алтернатива забране искључења, укључујући многе које могу посредовати негативне посљедице забране искључења и за купца и за продавац. Као и код искључења новца, државе имају своје законе који се баве овим процесом.
У 22 државе - укључујући Флориду, Илиноис и Њујорк - судско искључење је норма, што значи да зајмодавац мора да прође кроз судове да би добио дозволу за поништавање доказа доказујући да је дужник преступник. Ако се оврха одобрава, локални шериф продаје аукцију некретнинама највишем понуђачу како би покушао да поврати оно што банка дугује, или банка постаје власник и продаје некретнину традиционалним путем да надокнади губитак. Цео поступак судског оврха, од првоплаћене дужнице, пропуштене исплате продајом куће зајмодавца, обично траје од 480 до 700 дана, наводи Удружење хипотекарних банкара.
Осталих 28 држава - укључујући Аризону, Калифорнију, Џорџију и Тексас - примарно користе неправоснажне оврхе, које се такође називају продајном моћи, која тежи бржем и не пролази кроз судове уколико власник куће не тужи зајмодавца.
У неким случајевима, како би избегли забрањивање забране становања, зајмодавци ће прилагодити распоред отплате зајмопримца тако да он / она може да приушти плаћања и на тај начин задржи власништво. Ова ситуација је позната као посебна толеранција или модификација хипотеке.
Последице искључења
Ако имовина не успе да се прода на аукцији оврхе или ако другачије никад не прође кроз један, зајмодавци - често банке - обично преузимају власништво над имовином и могу је додати у акумулирани портфељ овршених некретнина, који се такође зову и некретнине у власништву (РЕО ). Искључена имовина обично је лако доступна на веб локацијама банака. Такве некретнине могу бити привлачне инвеститорима у некретнине, јер их у неким случајевима банке продају с попустом на њихову тржишну вредност, што наравно, заузврат, негативно утиче на кредитора. (Више о овоме погледајте овде: Куповина искључене куће).
За зајмопримца може извршити искључење имовине на кредитном извештају током седам година. Утицај које ће искључење моћи имати на нечији ФИЦО резултат, с временом се смањује по ФИЦО.