Како анализирати поверења у инвестиције у некретнине

Труст за инвестирање у некретнине (РЕИТ) је компанија за продају некретнина која нуди заједничке акције јавности. На овај начин, РЕИТ акција је слична било којој другој акцији која представља власништво у пословању. РЕИТ има две јединствене карактеристике: његова основна делатност је управљање групама за производњу прихода и мора дистрибуирати већину свог профита као дивиденде. Овдје ћемо погледати РЕИТс, њихове карактеристике и како се анализирају.

Квалификовање

Да би се квалификовало као РЕИТ са ИРС-ом, компанија за некретнине мора пристати да исплати најмање 90% своје опорезиве добити по основу дивиденди (и испуни додатне, али мање важне услове). Имајући РЕИТ статус, компанија избегава порез на добит. Обична корпорација прави профит и плаћа порез на целокупну зараду, а затим одлучује како да распореди добит након опорезивања између дивиденди и реинвестирања; РЕИТ једноставно расподељује сву или готово целу зараду и прескочи опорезивање.

Другачији тип

Постоји неколико различитих врста РЕИТ-а. Неки спадају у посебну класу која се назива хипотекарни РЕИТс. Ови РЕИТ-ови дају кредите обезбеђене некретнинама, али углавном не поседују или не управљају некретнинама. Хипотекарни РЕИТ захтевају посебну анализу. Они су финансијске компаније које користе неколико инструмената заштите како би управљале изложеношћу каматним стопама. Нећемо их овде разматрати.

Иако неколицина хибридних РЕИТ-ова води и послове са некретнинама, али и хипотекарне кредите, већина РЕИТ-а усредсређена је на пословање "тешком имовином" пословања некретнинама. Они се називају капиталне РЕИТ-ове. Када читате о РЕИТ-у, обично читате о капиталном РЕИТ-у. Власнички капитал РЕИТс специјализован је за поседовање одређених врста зграда, као што су станови, регионални тржни центри, пословне зграде или смештајни објекти. Неки су разнолики, а неки су специјализовани, што значи да пркосе класификацији - као што је, на пример, РЕИТ који поседује голф игралишта.

Анализа инвестиција

РЕИТ-ови су акције за исплату дивиденди које су усмерене на некретнине. Ако тражите приход, размотрите их заједно са новчаним фондовима високог приноса и дионицама за исплату дивиденди. Као акције за исплату дивиденди, РЕИТ-ови се анализирају слично као и друге акције. Али постоје неке велике разлике због рачуноводственог третмана имовине.

Илустрирајмо поједностављеним примером. Претпоставимо да РЕИТ купи зграду за милион долара. Рачуноводство захтева да наша РЕИТ наплаћује амортизацију средства. Претпоставимо да амортизацију ширимо током 20 година у правој линији. Сваке године ћемо одбити 50.000 УСД у трошковима амортизације (50.000 УСД годишње к 20 година = милион УСД).

Погледајмо горе поједностављени биланс стања и биланс успеха. У 10. години, наша биланца носи вредност зграде на 500.000 УСД (ака књиговодствена вредност): првобитни историјски трошак од милион УСД минус 500.000 УСД акумулирана амортизација (10 година к 50.000 УСД годишње). Наш биланс успеха одузима 190.000 УСД трошкова од 200.000 УСД прихода, али 50.000 УСД трошкова представља амортизациони трошак.

Међутим, наш РЕИТ у ствари не троши овај новац у 10. години; амортизација је безготовинска накнада. Стога, накнаду за амортизацију додајемо нето приходу како бисмо произвели средства од операција (ФФО). Идеја је да амортизација неправедно смањује наш нето приход, јер наша зграда вероватно није изгубила половину вредности у последњих 10 година. ФФО исправља ову претпостављену дисторзију искључујући трошак амортизације. (ФФО укључује и неколико других прилагођавања.)

Треба напоменути да се ФФО приближава готовинском току него нето приходу, али не обухвата новчани ток. Углавном, приметите у горњем примеру да никада нисмо рачунали милион долара утрошених за набавку зграде (капитални издаци). Тачнија анализа укључивала би капиталне издатке. Бројање капиталних расхода даје цифру познату као прилагођени ФФО, али не постоји универзални консензус у вези с његовим израчуном.

Наш хипотетички биланс може нам помоћи да разумемо другу уобичајену метрику РЕИТ-а, нето вредност имовине (НАВ). У 10. години књиговодствена вредност наше зграде била је само 500 000 УСД, јер је половина првобитног трошка амортизована. Дакле, књиговодствена вредност и сродни омјери попут цијене према књизи - често сумњиви у односу на опћу анализу капитала - прилично су бескорисни за РЕИТ-ове. НАВ покушава књиговодствену вредност имовине заменити бољом проценом тржишне вредности.

Израчунавање НАВ-а захтева помало субјективну процену удела РЕИТ-а. У горњем примеру видимо да зграда доноси оперативни приход од 100.000 УСД (200.000 УСД прихода умањено за 100.000 УСД оперативних трошкова). Један од метода био би искористити капитални приход на основу тржишне стопе. Ако мислимо да је тренутна стопа ограничења за ову врсту зграде на тржишту 8%, тада наша процена вредности зграде постаје 1, 25 милиона долара (100, 000 УСД оперативног прихода / 8% цап цап = 1, 250, 000 УСД). Ова процена тржишне вредности замењује књиговодствену вредност зграде. Тада бисмо одузели хипотекарни дуг (није приказан) да бисмо добили нето вредност имовине. Имовина умањена за дуг једнака је капиталу, при чему 'нето' у НАВ значи нето дуг. Завршни корак је поделити НАВ на обичне акције да бисте добили НАВ по акцији, што је процена интринзичне вредности. Теоретски, котирана цена деоница не би требало да се удаљава од НАВ по акцији.

Топ-Довн Вс. Одоздо према горе

Када скупљате залихе, понекад чујете анализу одоздо према горе и одоздо према горе. Одобрење започиње економском перспективом и клади се на теме или секторе (на пример, старосна демографија може да погодује компанијама са дрогама). У дну се фокусирају на основе одређених компанија. За залихе РЕИТ-а очигледно је потребна анализа одоздо и одоздо према горе.

Из перспективе одоздо на доле, на РЕИТ може утицати било шта што утиче на понуду и потражњу имовине. Популација и раст радних места обично су повољни за све типове РЕИТ-а. Укратко, каматне стопе су мешовита врећа. Раст каматних стопа обично значи побољшање економије, што је добро за РЕИТ-ове, јер људи троше, а компаније изнајмљују више простора. Растуће каматне стопе обично су добре за РЕИТ-ове станове, јер људи радије остају, изнајмљују, умјесто да купују нове куће. С друге стране, РЕИТ-ови често могу искористити ниже каматне стопе смањујући своје трошкове камате и на тај начин повећавајући своју профитабилност.

Важни су и услови на тржишту капитала, а то су институционална потражња за капиталима РЕИТ-а. У кратком року овај захтев може надвладати основе. На пример, залихе РЕИТ-а су се прилично добро извеле у 2001. и првој половини 2002. године, упркос неисправним основама, јер је новац текао у целокупну класу имовине.

На појединачном нивоу РЕИТ-а желите да видите снажне изгледе за раст прихода, као што су приход од закупа, приход од услуга и ФФО. Желите да видите да ли РЕИТ има јединствену стратегију за побољшање попуњености и повећање најамнина. РЕИТ-ови обично траже раст кроз аквизиције и даље имају за циљ да остваре економију обима асимилацијом неефикасно вођених својстава. Економија обима би се остварила смањењем оперативних трошкова као проценат прихода. Али аквизиције су мач са две оштрице. Ако РЕИТ не може побољшати стопе заузећа и / или повећати најамнине, може бити приморан на непромишљене аквизиције ради подстицања раста.

Како хипотекарни дуг игра велику улогу у вредности капитала, вреди погледати биланс стања. Неки препоручују да гледају полуге, као што је однос дуга према сопственом капиталу. Али у пракси је тешко одредити када је полуга постала претерана. Важније је одмерити удео фиксног и дуга са променљивом стопом. У тренутном окружењу с ниским каматама, РЕИТ који користи само дуг с промјењивом каматном стопом ће бити повријеђен ако камате порасту.

Доња граница

РЕИТс су компаније за продају некретнина које морају да исплаћују високе дивиденде да би уживале пореске олакшице у РЕИТ статусу. Стабилни приход који може премашити приносе трезора комбинује се са волатилношћу цена да би понудио укупан потенцијал приноса који супарује залихе мале капитализације. Анализа РЕИТ-а захтева разумевање рачуноводствених деформација проузрочених амортизацијом и пажљиво обраћање макроекономских утицаја.