Осигуравање хипотека савезне стамбене управе
Можда сте чули за приватно хипотекарно осигурање (ПМИ), осигурање које морате да платите када узмете кредит за стан са почетним уплатама мање од 20% од класичног зајмодавца. Нажалост, иако је Федерална агенција за стамбено збрињавање (ФХА) вишеструко великодушнија од класичних зајмодаваца, она такође захтева хипотекарно осигурање за зајмове са ниским плаћањем. У овом ћете чланку научити шта је хипотекарно осигурање ФХА, у чему се разликује од ПМИ-а од кога се мора носити и колико дуго, колико кошта и ваше могућности да га избјегнете или се ријешите. Хајде да почнемо.
ТУТОРИЈАЛ: Основе хипотеке
Шта је хипотекарно осигурање ФХА?
Као и ПМИ, сврха хипотекарног осигурања ФХА је заштитити зајмодавца. Када зајмопримци имају минимални капитал у својим домовима, ризик (зајмодавца) да ће зајмопримац платити по закону је већи, јер зајмопримац нема толико да изгуби тако што ће ходати и пустити банку да преузме право на дом (само погледајте сви људи који су се удаљили од својих хипотека на хипотеке у износу од 0%. (Да бисте сазнали више о ФХА-и, обавезно прочитајте Разумевање ФХА кредита за куће .)
ФХА кредити имају ниже захтјеве за плаћање нижег залога, и мање строге захтјеве за примањима и кредитима од класичних зајмова. Међутим, ако сте некоме позајмили велику своту новца, са мање него перфектним карактеристикама задуживања, пожељели бисте гаранцију да ћете и на један или други начин бити враћени. Уз хипотекарно осигурање, ако престанете са хипотекарним плаћањима и одете даље од куће, осигуравач ће помоћи вашем зајмодавцу да надокнади губитке. Дакле, иако се хипотекарно осигурање може чинити сметњом, јер не штити купца, да није постојало, многи људи вероватно не би могли уопште добити кредите док не би имали веће уплате, јер би банке виделе зајмови су превише ризични. Многи сматрају да је плаћање премије хипотекарног осигурања боља опција од чекања неколико година док не добију довољно високу уплату да то избегну. (Да ли је коришћење друге хипотеке најбоља опција за избегавање ПМИ-а? Прочитајте Оутсмарт Привате Хипотекарно осигурање да бисте сазнали више.)
ФХА такође захтева плаћање нечега што се зове унапред хипотекарно осигурање (УФМИ). УФМИ захтева да они који аплицирају за кредит плаћају 1% вредности зајма унапред када се кредит затвори, наводи се у писму хипотекарног кредита 2010-28 које је објавило америчко Министарство становања и урбаног развоја (ХУД). Имате могућност да тај износ платите у готовини када затворите кредит, али већина људи одлучи да га уведе у свој укупни износ хипотеке.
Ако можете да приуштите да тај износ платите унапред, добра је идеја да то урадите, јер ако га уврстите у свој зајам, то ће дугорочно бити много скупље. Рецимо да ваш дом кошта 250 000 УСД, одложили сте потребни минимум ФХА-е од 3, 5% (250 000 к 0, 035 = 8, 750), а ваша хипотека покрива преосталих 241 250 УСД (250 000 - 8, 750 = 241 250). На 30-годишњу хипотеку, са каматном стопом од 6, 5%, оригинални УФМИ у износу од 2, 412, 50 УСД (241, 250 к 0, 01 = 2, 412, 50) коштат ће вас око 5 491, 77 УСД.
Ако желите да учините себи предност стварног плаћања УФМИ унапред, мораћете да имате више уштеде пре него што купите. Наравно, повећање вашег авансног плаћања са 3, 5% на око 4, 5% (технички, на 4, 47%) са 8, 750 на 11, 162, 50 УСД или додатних 2, 412, 50 УСД (трошкови УФМИ) имало би потпуно исти ефекат на ваше дугорочне финансије.
По чему се ФХА хипотекарно осигурање разликује од приватног хипотекарног осигурања?
Годишњи трошак хипотекарног осигурања ФХА се мења у зависности од предујма. Од априла 2011. године, ХУД је променио хипотекарно осигурање ФХА на 1, 10%, уз предујам веће или једнако 5%. Они који имају мање од 5% аванса морају платити премију осигурања у износу од 1, 15%. Дакле, у кући од 250.000 долара са минималним предујмом од 8.750 УСД (3, 5%), месечна премија хипотекарног осигурања темељила би се на износу кредита од 241 250 долара и коштала би 231, 20 долара месечно. Овај износ мора бити плаћен месечном хипотеком.
ПМИ, насупрот томе, у овом примеру може коштати чак 1, 15% кредита, годишње или 231, 20 УСД месечно, у зависности од нашег кредитног резултата. Разлика је у захтевима. ПМИ захтева да поседујете одличан кредитни рејтинг од преко 720 да бисте примили стопу од око 1, 15% н према месечним ценама премија и ПМИНУ месечним ценама које вам пружа ПМИ у мају 2011. године. Ако је ваш кредитни резултат нижи, од вас ће се морати предочити већи аванс пре него што вам понуде било коју врсту осигурања. Хипотекарно осигурање ФХА захтева само минимални кредитни резултат од 580 да би испунио услове за плаћање 3, 5% предујма, али већина зајмодаваца захтева кредитни резултат од 620-640, који вам и даље омогућава да купите дом пре. Дакле, ако морате имати хипотекарно осигурање, хипотекарно осигурање ФХА може бити мање од два зла. Према савезном законодавству из 2011., премије за хипотекарно осигурање су умањене за порез, па ако имате редовно хипотекарно осигурање ПМИ или ФХА, порески одбитак може ублажити ударац, али проверите са својим рачуновођом да ли испуњавате одговарајуће услове за примање овог пореског одбитка. (Прочитајте 6 разлога за избегавање приватног хипотекарног осигурања да бисте сазнали више о томе зашто је ФХА осигурање мање од ових зла.)
Предност коју ПМИ понекад има у односу на хипотекарно осигурање ФХА је та што нису сви зајмодавци захтевали плаћање хипотекарног осигурања унапред као што је ФФ-ов УФМИ.
Ко мора обављати хипотекарно осигурање ФХА и колико дуго?
Од фебруара 2011. године, када добијете ФХА кредит, можете одложити само 3, 5%. Али, баш као и код класичних зајмова, у замену за привилегију смањивања тако мало новца, мораћете да платите хипотекарно осигурање све док омјер кредита и вредности није довољно висок - другим речима, све док не отплатите одређени износ зајма. Такође морате платити већу премију осигурања. Када је ваш капитал довољно висок (22% у случају ФХА кредита), зајмодавац постаје много мање забринут да ћете се удаљити од куће, ако почнете да имате проблема са месечним плаћањима. На истој кући од 250.000 долара, из нашег ранијег примера, када сте је први пут купили и морали да закључите хипотекарно осигурање, ваш једини губитак, ако одете од куће, био би ваш 8.750 УСД (3, 5%) предујам. Иако ово није мали део промене, то је много мање значајан резултат од хода од 55 000 долара (или 22% укупних трошкова).
Према ХУД-у, они са зајмовима дужим од 15 година дужни су да плаћају месечно плаћање хипотекарног осигурања током пет година и имају однос од 78% зајма (што значи да сте платили 22% главнице кредита, укључујући ваш оригинални предујам), прије него што осигурање више није потребно. Ако имате кредит са мање од 15 година, онда је једини услов однос кредита према вредности од 78%. (Да бисте сазнали више, прочитајте Освајање ЛТВ калкулације .)
Како можете избећи или се ослободити хипотекарног осигурања ФХА?
Будући да хипотекарно осигурање ФХА додаје значајан трошак трошковима власништва над кућом, вероватно се питате да ли можете нешто предузети да га смањите или избегнете, и у ком тренутку вам је дозвољено да га се решите.
Најлакши начин за избегавање хипотекарног осигурања је, наравно, смањивање 20%. То можете учинити чекајући да купите док не будете уштедјели или, у неким случајевима, купњом јефтиније некретнине, где можете себи да приуштите одложити 20%. Наравно, реално, ако гледате ФХА кредит са 3, 5% мање, ви вероватно прелазите фину границу између тога што сте уопште у могућности да приуштите било какву хипотеку и морате да наставите са изнајмљивањем.
Ако цене кућа знатно порасту, након куповине можда ћете моћи рефинансирати свој пут према ПМИ-ју. Да би ово успјело, вриједност вашег дома мораће бити довољно цијењена да би вам дала 22% капитала у кући.
Ако не можете да рефинансирате да повећате однос кредита и вредности, увек можете извршити додатна плаћања према главници да бисте брже повећали омјер. Не само што ће вам ово помоћи да се брже ослободите хипотекарног осигурања, већ ће вам помоћи и да брже отплатите кућу, смањујући износ камате који ћете дугорочно платити и још више повећати уштеду. Ако кренете овом рутом, мораћете да се обратите свом зајмодавцу како бисте поништили хипотекарно осигурање. (Прочитајте наш сродни чланак Исплата хипотеке из више добрих разлога да бисте дуг повукли пре него касније.)
Неки зајмодавци могу понудити посебне програме зајма који не захтевају плаћање месечних премија хипотекарног осигурања, упркос томе што допуштају ниско плаћање. На пример, Куицкен Лоанс има програм под називом „ПМИ Бустер“ за кориснике кредита који могу да смање најмање 5%. Међутим, зајмопримци би требали очекивати да, док зајмодавци који нуде програме сличне овом можда неће захтијевати традиционалне ПМИ, надокнадили ће повећани ризик од позајмљивања на други начин, као што ће вам понудити вишу каматну стопу. То је случај са производом зајма ПМИ Бустер, који оглашава "ниже плаћање елиминацијом традиционалних ПМИ хипотекарним осигурањем (ЛПМИ) које плаћа зајмодавац. ЛПМИ се може уградити у вашу хипотеку".
Ако све друго не успије, једног дана ћете постићи мјесечни омјер зајма и вриједности једноставним вршењем мјесечних хипотекарних плаћања. На куповину куће од 250.000 долара о којој смо расправљали у овом чланку, постигли бисте 22% капитала након 11 година и девет месеци. То значи да ћете месечним премијама хипотекарног осигурања платити 32.599, 20 УСД (141 к 231.20 = 32.599, 20 УСД) све док не будете у могућности отказати осигурање.
Напомена: Ваш зајмодавац би требао аутоматски одустати од хипотекарног осигурања када дођете до ове тачке на ФХА кредиту.
Да ли је то вредно?
Када размишљате о ниском зајму за плаћање, размислите да ли вам се исплати додатни трошак и за хипотекарно осигурање као и за месечне премије за хипотекарно осигурање да бисте што прије добили кућу. Тешко је израчунати да ли ћете овим аранжманом дугорочно победити или изгубити, јер не можете предвидјети колики ће проценат апрецијације становања бити између времена када имате 3, 5% за одложити и времена када имате 20% за одлагање. Такође не можете тачно предвидети колико ће вам требати да уштедите додатних 16, 5%, јер се приходи и расходи могу мењати, на боље или горе, на начин који нико не може предвидети. Из тих разлога, можда је најбоље да се на психолошкој основи одлучите да ли вам је драго што плаћате додатни новац потребан за хипотекарно осигурање да бисте имали где да зовете своје.
За даљње читање о куповини тог првог дома, обавезно прочитајте Основе финансирања за прве купце домова .