Научите да цените инвестиционе некретнине

Из квантитативне перспективе, улагање у некретнине је помало као улагање у акције. Да би профитирали, инвеститори морају одредити вредност некретнина и образовати нагађања о томе колико ће свака зарада донијети, било кроз уважавање имовине, прихода од закупа или обоје.

Вредновање капитала обично се спроводи кроз две основне методологије: апсолутна вредност и релативна вредност. Исто важи и за процену имовине. Дисконтирање будућег нето оперативног прихода (НОИ) одговарајућом дисконтном стопом за некретнине слично је вредновању дисконтираног новчаног тока (ДЦФ) за акције; интегрисање модела мултипликатора бруто прихода у некретнине је упоредиво са проценом вредности вредности са залихама. У наставку ћемо погледати како проценити некретнину помоћу ових метода.

ТУТОРИЈАЛ: „Први пут водич за куће“

Стопа капитализације

Једна од најважнијих претпоставки коју инвеститор у некретнине прави приликом вредновања некретнина одабире одговарајућу стопу капитализације, а то је потребна стопа приноса на некретнине умањена за процену вредности или амортизацију. Једноставно речено, стопа која се примјењује на нето оперативни приход одређује садашњу вриједност имовине.

На пример, ако се имовина од које се очекује да оствари нето оперативни приход (НОИ) у милионима долара у следећих десет година дисконтира уз стопу капитализације од 14%, тржишна вредност имовине је 1.000.000 УСД / .14 = 7.142.857 УСД (нето оперативни приход / укупна стопа капитализације = тржишна вредност).

Тржишна вредност од 7.142.857 долара добра је понуда ако се имовина прода за 6, 5 милиона долара. Лоша је ствар ако је продајна цена 8 милиона долара.

Одређивање стопе капитализације једна је од кључних мерила у процени имовине која доноси приход. Иако је нешто сложеније од израчунавања пондерисаног просечног трошка капитала (ВАЦЦ) фирме, постоји неколико метода које инвеститори могу да користе како би пронашли одговарајућу стопу капитализације. (За сродна читања, погледајте „4 начина за вредновање некретнине за изнајмљивање некретнина“)

Метода сакупљања

Један уобичајени приступ је метода надоградње. Почевши од каматне стопе додајте:

1. Одговарајућа премија за ликвидност (настаје због неликвидне природе некретнина)
2. Премија за поврат (рачуна за нето апрецијацију земљишта)
3. Премија на ризик (открива цјелокупну изложеност тржишту некретнина)

С обзиром на каматну стопу од 4%, стопу неликвидности од 1, 5%, премију за поновни повраћај од 1, 5%. а стопа ризика од 2, 5%, стопа капитализације власничког капитала износи: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Ако је нето оперативни приход 200.000 УСД, тржишна вредност имовине је 200.000 УСД / .115 = 1.739.130 УСД.

Очигледно је да је израчун овог рачунања врло једноставан. Сложеност је у процени тачних процена за поједине компоненте стопе капитализације, што може бити изазовно. Предност методе надоградње је та што покушава да дефинише и прецизно измери поједине компоненте дисконтне стопе.

Метода тржишног вађења

Метода тржишног вађења претпоставља да постоје тренутне, лако доступне информације о нето оперативном дохотку и продајним ценама о упоредивим својствима која стварају приход. Предност метода тржишног вађења је у томе што стопа капитализације чини директнију капитализацију прихода значајнијом.

Одређивање стопе капитализације релативно је једноставно. Претпоставимо да инвеститор разматра куповину паркинга за који се очекује да ће донети 500.000 УСД нето оперативног прихода. У овом подручју постоје три постојећа упоредива примања која стварају својства паркиралишта.

• Паркинг место 1 има нето оперативни приход од 250 000 долара и продајну цену од три милиона долара. У овом случају, стопа капитализације износи: 250 000 УСД / 3 000 000 УСД = 8, 33%.
• Паркинг 2 има нето оперативни приход од 400.000 долара и продајну цену од 3, 95 милиона долара. Стопа капитализације износи: 400.000 УСД / 3.950.000 УСД = 10.13%.
• Паркинг 3 има нето оперативни приход од 185.000 долара и продајну цену од два милиона долара. Стопа капитализације износи: 185, 000 УСД / 2, 000, 000 $ = 9, 25%.

На основу израчунатих стопа за ова три упоредива својства (8, 33%, 10, 13% и 9, 25%), укупна стопа капитализације од 9, 4% била би разумна репрезентација тржишта. Користећи ову стопу капитализације, инвеститор може утврдити тржишну вредност имовине. Вредност могућности улагања у паркинг је 500.000 УСД / .094 = 5.319.149 УСД.

Метода опсега улагања

Стопа капитализације израчунава се коришћењем индивидуалних каматних стопа за некретнине које користе и дуговање и капитално финансирање. Предност метода улагања је у томе што је то најприкладнија стопа капитализације за финансирање инвестиција у некретнине.

Први корак је израчунавање фактора потонућег фонда. Ово је проценат који се мора издвојити за сваки период да би се добио будући износ у будућем тренутку. Претпоставимо да се имовина са нето оперативним приходом од 950 000 УСД финансира 50%, користећи дуг по 7% камате који се амортизира током 15 година. Остатак се плаћа капиталом уз обавезну стопу поврата од 10%. Фактор потонућег фонда израчунао би се као:

Каматна стопа12 месеци [1+ (Каматна стопа / 12 месеци)] (# године ∗ 12 месеци) −1 \ дфрац {\ фрац {камата ~ стопа} {12 ~ месеци}} {{[1 + (камата ~ стопа / 12 ~ месеци)]} ^ {(\ # ~ од ~ Године * 12 ~ месеци)} - 1} [1+ (каматна стопа / 12 месеци)] (# година ∗ 12 месеци) −112 месециИнтерестна стопа Сігналы абмеркавання

Ако укључите бројеве, добијамо:

.07 / 12
{[1 + (.07 / 12)] ^15к12 } - 1

Ово рачуна на .003154 месечно. Годишње, овај проценат износи: .003154 к 12 месеци = 0, 0378. Стопа по којој зајмодавац мора бити плаћен једнака је овом фактору потонућа фонда плус каматној стопи. У овом примеру је та стопа: .07 + .0378 = 10, 78%, или .1078.

Дакле, пондерисана просечна стопа или укупна стопа капитализације, користећи тежину од 50% за дуг и 50% за капитал, износи: (.5 к .1078) + (.5 к .10) = 10.39%. Као резултат, тржишна вредност имовине је: 950.000 УСД / .1039 = 9.143.407 УСД.

Како оценити некретнину за улагање у некретнине

Упоредне процене капитала

Апсолутни модели процене одређују садашњу вредност будућих новчаних токова како би се добила унутрашња вредност акције; најчешће методе су дисконтни модели (ДДМ) и дисконтирани новчани ток (ДЦФ). Са друге стране, методе релативне вредности сугерирају да две упоредиве хартије од вредности треба да буду по подобним ценама према њиховој заради. Односи као што су цена за зараду и цена за продају упоређују се са другим компанијама унутар индустрије како би се утврдило да ли је акција подцењена или прецијењена. Као и код вредновања капитала, анализа процене вредности некретнина треба да примењује обе процедуре да би се утврдио распон могућих вредности.

Израчунавање нето оперативног прихода од некретнине

Тржишна вредност = НОИ1р − г = НОИ1Где је: НОИ = Нето оперативни удео = Тражена стопа приноса на некретнине непокретности г = Стопа раста НОИР = Стопа капитализације (р − г) \ почетак {усклађено} и Тржиште ~ Вредност = \ дфрац { НОИ_1} {рг} = \ дфрац {НОИ_1} {Р} \\ & \ тектбф {где:} \\ & НОИ = \ текст {\ мали нето оперативни приход} \\ & р = \ текст {\ мали Потребна стопа поврата имовина некретнина} \\ & г = \ текст {\ мала Стопа раста НОИ} \\ & Р = \ текст {\ мала Стопа капитализације (р} - \ текст {\ мали г)} \\ \ крај {усклађено} Тржиште Вредност = р-гНОИ1 = РНОИ1 где: НОИ = Нето оперативни удео = Захтевана стопа приноса на имовину некретнина г = Стопа раста НОИР = Стопа капитализације (р − г)

Нето оперативни приход одражава зараду коју ће имовина остварити након факторинга трошкова пословања, али пре одбитка пореза и камата. Пре одузимања трошкова, потребно је утврдити укупне приходе од улагања. Очекивани приход од закупа може се у почетку предвидјети на основу упоредивих некретнина у близини. Помоћу правилног истраживања тржишта, инвеститор може утврдити које цене станарима наплаћују у том подручју и претпоставити да се на ову некретнину могу применити сличне кирије по квадрату. Предвиђена повећања закупа рачунају се стопом раста унутар формуле.

Пошто су високе стопе слободних радних места потенцијална претња за поврат улагања у некретнине, за утврђивање опроштеног дохотка ако се имовина не користи у пуном капацитету, треба користити анализу осетљивости или реалне конзервативне процене.

Оперативни трошкови укључују трошкове који се директно остварују током свакодневних послова зграде, као што су осигурање имовине, накнаде за управљање, накнаде за одржавање и комунални трошкови. Имајте на уму да амортизација није укључена у укупни обрачун трошкова. Нето пословни приход од некретнина је сличан приходима прије камата, пореза, амортизације и амортизације (ЕБИТДА).

Дисконтирање нето оперативног прихода од улагања у некретнине са стопом тржишне капитализације аналогно је дисконтирању будућег дивидендног тока одговарајућом потребном стопом приноса, прилагођеном за раст дивиденди. Улагачи у капитал акција упознати са моделима раста дивиденди требало би одмах да виде сличност. (ДДМ је једна од најтемељнијих финансијских теорија, али добра је само као и њене претпоставке. Погледајте „ Копање у моделу попуста за дивиденде “.)

Проналажење капацитета за стварање прихода

Тржишна вредност = Бруто приход × Мултипликатор бруто дохотка \ тектит {\ мала тржишна вредност = Бруто приход} \ пута \ тектит {\ мали бруто мултипликатор прихода} Тржишна вредност = Бруто приход × Копирај бруто приход

Приступ мултипликатора бруто прихода је релативна метода процене која се заснива на основи претпоставке да ће се некретнине у истој области процењивати сразмерно бруто приходу који помажу у остваривању. Као што име говори, бруто приход је укупни приход пре одбитка било којих оперативних трошкова. Међутим, треба предвидјети стопе слободних радних мјеста како би се добила тачна процјена бруто прихода.

На пример, ако инвеститор у некретнине купи зграду од 100.000 квадрата, из упоредивих података о имовини може утврдити да је просечни бруто месечни приход по квадрату у кварту 10 долара. Иако инвеститор у почетку може да претпостави да бруто годишњи приход износи 12 милиона долара (10 к 12 месеци к 100.000 квадратних стопа), у згради ће вероватно бити неких слободних јединица у било којем тренутку. Под претпоставком да постоји стопа слободних радних места од 10%, бруто годишњи приход износи 10, 8 милиона долара (12 милиона долара к 90%). Сличан приступ се примењује и на нето оперативни приход.

Следећи корак у процени вредности некретнина некретнина је утврђивање мултипликатора бруто прихода. То се постиже ако неко има историјске податке о продаји. Гледајући продајне цене упоредивих некретнина и поделивши ову вредност са оствареним бруто годишњим дохотком, добија се просечни мултипликатор за регион.

Ова врста приступа процењивању је слична коришћењу упоредивих трансакција или вишеструких вредности за вредновање залиха. Многи аналитичари ће прогнозирати зараду компаније и помножити цифру зараде по акцији (ЕПС) са П / Е односом индустрије. Процена некретнина може се извршити сличним мерама.

Блокаде путева до процене вредности некретнина

Обје ове методе процјене вриједности некретнина изгледају релативно једноставно. Међутим, у пракси је одређивање вредности имовине која ствара приход помоћу ових израчунавања прилично компликовано. Пре свега, добијање потребних информација о свим улагањима формуле, као што су нето оперативни приходи, премије укључене у стопу капитализације и упоредиви подаци о продаји, могу се показати изузетно дуготрајним и изазовним.

Друго, ови модели процене не утичу правилно на могуће велике промене на тржишту некретнина, попут кредитне кризе или процвата некретнина. Као резултат тога, мора се спровести даља анализа како би се предвидио и утврдио могући утицај променљивих економских варијабли.

Будући да су тржишта некретнина мање ликвидна и транспарентна од тржишта акција, понекад је тешко прибавити потребне информације за доношење потпуно информисане одлуке о инвестирању. Ипак, због велике капиталне инвестиције која је обично потребна за куповину великог развоја, ова компликована анализа може да донесе велику исплату ако доведе до открића подцењене имовине (слично капиталном улагању). Стога је потребно одвојити време за истраживање потребних инпута и времена и енергије.

Доња граница

Процена вредности некретнина се често заснива на сличним стратегијама као и анализа капитала. Поред метода дисконтираног нето оперативног дохотка и мултипликатора бруто прихода, често се користе и друге методе - неке јединствене у овој класи имовине. Неки стручњаци из индустрије, на пример, имају активно радно знање о обрасцима миграције и развоја градова. Као резултат, они могу одредити која локална подручја ће највјероватније осјетити најбржу оцјену.

Без обзира који приступ се користи, најважнији предиктор успеха стратегије је колико је добро истражен.