Рефинансирање зајма за власнички капитал: Водич за упуте
Могли бисте размишљати о рефинансирању зајма за власнички капитал из више разлога. Можда бисте желели да снизите месечну уплату нижим каматама или продужите рок кредита. Можда бисте хтјели да скратите рок зајма, па ћете дугорочно плаћати мање камате и прије ћете бити без дуга. Можда желите покупити више новца из свог дома. Без обзира на ваш разлог, ево опција и корака које морате предузети у сваком случају.
Опција 1: Извршите рефинансирање новца
Новчано рефинансирање вашег дома може бити добар начин за рефинансирање зајма хипотекарног капитала ако желите да рефинансирате прву хипотеку. Када се ваш нови кредит затвори, део прихода ће се усмерити на отплату прве хипотеке, а део који ће бити исплаћен отплатит ће ваш стари зајам. Ако имате довољно капитала, можда бисте могли добити и додатни новац.
Зашто би овај избор могао бити прави
Поставите себи ова питања када размислите да ли има смисла рефинансирати прву хипотеку: Да ли имате зајам са променљивом стопом који желите да претворите у зајам са фиксном стопом пре него што каматне стопе порасту? Имате ли зајам с фиксном каматном стопом с вишом каматном стопом него што бисте га данас могли добити? Имате ли кредит Федералне управе за стамбено збрињавање (ФХА) који је у то време био једино што бисте могли да испуните, али сада су се ваше околности побољшале и желите да имате јефтинији конвенционални зајам без хипотекарног осигурања?
Баш као што постоји много разлога због којих бисте можда желели да рефинансирате зајам основног капитала, постоји много разлога због којих бисте могли да рефинансирате прву хипотеку. Уштеда новца или излазак из неодрживог зајма у кредит којим бисте могли боље да управљате требало би да буду ваша главна разматрања.
Утврђивање подобности
Да бисте испуњавали услове за рефинансирање новца, морате имати дом најмање шест месеци. Морат ћете имати довољно власничког капитала да бисте отплатили главни дио прве хипотеке, отплатили оно што дугујете по зајму властитог капитала и још увијек имате 20% удјела у својој кући.
Зајмодавци обично продају хипотеке које потичу од Фанние Мае или Фреддие Мац. Да би то учинили, они морају да се придржавају Фанние или Фреддие смерница за позајмљивање. Фанние неће откупљивати зајмове за рефинансирање готовине у главној резиденцији с једном јединицом (тј. Вашој кући) са односом залога и вредности (ЛТВ) већим од 80%. Ако имате кредит високог биланса (ограничења се разликују од државе), ваш ЛТВ омјер не може бити већи од 60%. Ако сте свој дом продали на продају у последњих шест месеци, дозвољени максимални омјер зајма и вредности износи 70%.
Такође ће вам требати минимални кредитни резултат од 640 до 680, зависно од вашег односа кредита и вредности. Схватите да зајмодавци могу имати своје, строже стандарде и захтијевају виши кредитни резултат.
Захтеви за зајам-вредност: један пример
Ево примера како захтеви за зарадом вредности раде на типичном рефинансирању новчаног износа за који је потребно 80% ЛТВ. Ако ваш дом вреди 300.000 УСД, мораћете да имате 60.000 УСД у капиталу након што извршите рефикс новца. То значи да ваша прва хипотека плус ваш основни кредит не може износити више од 240.000 УСД. Добро је разумети како израчун функционише, али можете да користите мрежни калкулатор рефинансирања новчаних средстава да бисте брзо урадили математику за своју ситуацију. Да бисте сазнали колико капитала имате, ваш зајмодавац ће наручити процену, која ће вас коштати неколико стотина долара.
Затварање трошкова
Недостатак избора опције рефикције готовине је тај што су трошкови затварања повезани са првом хипотеком обично много већи од оних који су повезани са зајмом за власнички капитал. Ако рефинансирате да бисте уштедјели новац, мораћете да израчунате свој временски период и видећете колико месеци ће вам требати нови кредит пре него што изађете унапред након затварања трошкова. Што је краћи период пробијања, то је боље.
Зајмодавац вам може омогућити да финансирате трошкове затварања, што олакшава ублажавање овог додатног трошка у кратком року. Али ако је ваш циљ да трошите мање на дуже стазе, платите их унапред. У супротном, платићете камате на њих док се не исплати зајам.
Друга могућност, ако рефинансирате релативно мали салдо хипотеке, је проналазак зајмодавца који нуди посебан производ. Америчка банка, на пример, нуди паметну рефинанцију за биланце испод 150.000 долара без затварања трошкова.
Опција 2: Рефинансирање у нови зајам за власнички капитал
Ако сте задовољни са првом хипотеком, желећете да се позабавите рефинансирањем новим зајмом за власнички капитал.
Зашто би овај избор могао бити прави
Можда бисте желели да добијете нови зајам у истом износу као и онај који дугујете у тренутном зајму да бисте уштедјели новац са нижом каматном стопом и / или краћим роком. Можда ће вас занимати нови кредит за већи износ ако желите да се позајмите за покривање нових трошкова. Или бисте можда желели да добијете нови зајам са дужим роком да месечне исплате учините приступачнијим имајући на уму да ћете на овај начин дугорочно плаћати више камате. Али то је боља опција од неплаћања по постојећем зајму ако имате проблема са исплатама.
Утврђивање подобности
Опет, требате испунити минималне захтеве за зајам до вредности да бисте се квалификовали, али ови захтеви су нижи за зајмове који представљају капитал куће него за рефинансирање новца. Захтеви се разликују у зависности од зајмодавца, али ако, на пример, припадате кредитној унији, можда ћете моћи да позајмите до 90% или чак 100% вредности куће, посебно ако имате одличне услове за кредитирање и позајмљивање.
За кредит за домаћи капитал биће вам потребан најмање 620 бодова, иако ће ваша каматна стопа бити прилично висока уз низак резултат. Најбоље цене иду за кориснике кредита са резултатима од 740 или више. Зајмодавци често плаћају већину или све трошкове затварања за домаћи капитални капитал осим ако га не затворите прерано, у року од првих 24 до 36 месеци, у том случају ћете морати да надокнадите зајмодавцу неколико стотина до неколико хиљада долара за трошкове затварања., у зависности од локације и величине кредита.
Упоређивање зајма за власнички капитал са рефинансијом новца
Морате добити понуде од неколико зајмодаваца да бисте видели како се каматна стопа на нови зајам за депозит куће упоређује са обављањем рефи наплате готовине, под претпоставком да сте заинтересовани и да испуњавате услове за обе опције. Опћенито, зајмови на домаћем капиталу и рефис за готовину имају веће каматне стопе од простог рефинанцирања прве хипотеке. Рефинансирање новчаног износа понекад такође има вишу каматну стопу од зајма за власнички капитал. У оба случаја, стопа ће зависити од вашег односа кредита и вриједности и ваше кредитне способности.
Уз рефинансирање новчаног износа или нови зајам за капитални капитал, мораћете да испуните све уобичајене стандарде за хипотекарне квалификације, као што су довољан приход и довољно дуг дуг да бисте извршили предложене месечне исплате, сталну историју запослења и добар кредитни резултат. Такође ћете морати да предате документацију да бисте се финансијски квалификовали.
Сакупите своја два најновија банковна извода, исплате убода, В-2 и савезне пореске пријаве; страница са изјавама о власницима кућа и осигурања; страницу са изјавама о поплави за осигурање од поплаве, ако је примењиво; и ваше најновије изјаве о хипотеци и хипотекарном капиталу. Будите спремни да доставите друга документа док их осигураватељ кредита, посебно ако сте самозапослени.
Доња граница
Коначно, зајмодавац ће одлучити да ли се квалификујете за новчано рефинансирање или нови зајам за капитални капитал. Можете се квалификовати код неких зајмодаваца, а не код других, јер стандарди позајмљивања донекле варирају. Купите банке, хипотекарне посреднике, интернетске зајмодавце и кредитне задруге како бисте пронашли најбољу понуду. А ако ћете рефинансирати, будите сигурни да мудро користите приход.