Основе опорезивања РЕИТ-а

Трустови за инвестирање у некретнине (РЕИТс) етаблирали су се као средство за мањег инвеститора који директно учествује у већем приносу који стварају некретнине. У прошлости су се ти фондови сматрали мањим изданцима фонда за инвестирање у јединице, у истој категорији као и енергетски или други сектори који се односе на сектор, али када је Глобални класификациони стандард индустрије доделио РЕИТ-у статус засебне класе имовине, правила променили се и њихова популарност је нарасла.

У овом чланку ћемо објаснити како функционишу РЕИТ-и и испитати јединствене пореске импликације и уштеде које нуде редовним инвеститорима.

Основне карактеристике РЕИТ-а

РЕИТ-ови су збир имовине и хипотека који се спајају заједно и нуде као обезбеђење у облику фонда за улагање удела. Свака јединица у РЕИТ-у представља пропорционалан удио власништва у свакој од основних некретнина. РЕИТ-ови на НИСЕ имали су тржишно ограничење од преко три билиона долара од марта 2019. У 2019. години 226 РЕИТ-а активно се трговало на Њујоршкој берзи и другим тржиштима.

Типично је да РЕИТ-ови имају већу вредност од оријентисаних на раст и углавном се састоје од малих и средњих улагања.

ИРС захтева да РЕИТС исплати најмање 90% свог прихода власницима удела. То значи да РЕИТ-ови дају веће приносе од оних који се обично налазе на традиционалним тржиштима са фиксним приходима. Такође имају тенденцију да буду мање волатилне од традиционалних акција јер прелазе са тржишта некретнина.

Три врсте РЕИТ-а

РЕИТ-ови се могу поделити у три категорије:

• Власнички РЕИТ- ови : Ови фондови поседују и / или изнајмљују некретнине и прикупљају приход од закупа, дивиденде и капиталне приходе од продаје имовине. Троструки извор прихода ову врсту чини веома популарном.
• Хипотекарни РЕИТ: Ови фондови носе већи ризик због изложености каматним стопама. Ако каматне стопе порасту, вредност хипотекарних РЕИТ-ова може значајно да падне.
• Хибридни РЕИТ - Ови инструменти комбинују прве две категорије. Они могу бити или отворени или затворени (слично као отворени и затворени узајамни фондови), имају коначан или неограничен живот и улажу у било коју групу пројеката или у више група.

Опорезивање на нивоу поверења

РЕИТ-ови морају следити иста правила као и сви други инвестицијски фондови. РЕИТ-ови морају бити опорезовани прво на нивоу поверења, а потом корисницима. Али морају следити исти метод самопроцене као и корпорације. Дакле, РЕИТ-ови имају иста правила вредновања и рачуноводства као и корпорације, али уместо да пролазе кроз профит, они преносе новчани ток директно власницима удела.

Постоји неколико додатних правила за РЕИТ-ове осим правила за остале инвестиционе фондове:

1. Приход од изнајмљивања третира се као пословни приход РЕИТ-овима, јер влада сматра да је рента посао РЕИТ-а. То значи да се сви трошкови везани за изнајмљивање могу одбити једнако као и пословне трошкове корпорација може отписати.
2. Надаље, текући приход који се расподјељује власницима удјела не опорезује се РЕИТ-ом, али ако се приход дистрибуира нерезидентном кориснику, тај приход мора бити подложан порезу по одбитку од 30% за обичне дивиденде и 35% стопи за капитални добитак, осим ако је стопа нижа споразумом.

За све практичне сврхе, РЕИТ-ови су углавном ослобођени од опорезивања на нивоу поверења све док они најмање 90% свог прихода расподељују власницима удела. Међутим, чак се и РЕИТ-ови који се придржавају овог правила и даље суочавају са опорезивањем од пореза на било који задржани приход.

Опорезивање власницима удјела

Исплате дивиденди које извршава РЕИТ опорезују се власнику удела као обичан приход, осим ако се не сматрају квалификованим дивидендама, које се опорезују као капитални добици. У супротном, дивиденда ће се опорезивати по највишој граничној пореској стопи власника удела.

Такође, део дивиденди исплаћених од РЕИТ-а може представљати неопорезиви повраћај капитала, што не само да смањује опорезиви приход власника удела у години у којој је дивиденда примљена, већ такође одлаже порез на тај део све док се капитална имовина не прода. Ова плаћања такође смањују основу трошкова за власника удела. Неопорезиви делови се опорезују као дугорочни или краткорочни капитални добици / губици.

Пошто се РЕИТ-ови ретко опорезују на нивоу поверења, они могу понудити релативно веће приносе од акција, чији издавачи морају да плате порез на корпоративном нивоу пре рачунања исплате дивиденди.

Пример - Обрачун пореза за власнике јединица
Јеннифер одлучује да уложи у РЕИТ који тренутно тргује на 20 УСД по јединици. РЕИТ има средства од операција од 2 УСД по јединици и дистрибуира 90% или 1, 80 УСД од тога власницима удела. Међутим, 0, 60 УСД по јединици ове дивиденде долази од амортизације и других трошкова и сматра се неопорезивим повратом капитала. Стога само 1, 20 УСД (1, 80 - 0, 60 УСД) ове дивиденде долази од стварних зарада. Овај износ бит ће опорезован Јеннифер као обичан приход, с тим да ће јој се трошкови основати за 0, 60 до 19, 40 УСД по јединици. Као што је претходно речено, ово умањење основице опорезује се или као дугорочни или краткорочни добитак / губитак када се јединице продају.

Доња граница

Јединствене пореске предности које нуде РЕИТ-ови могу се претворити у супериорне приносе за инвеститоре који траже веће приносе уз релативну стабилност. Теоретски, могуће је да власник удела постигне негативну основу трошкова ако се јединице држе довољно дуго. Иако је ово тешко уобичајено, инвеститори морају јасно разумети потенцијал за реализацију могућег добитка или губитка на овај начин.