Како каматне стопе делују на хипотеку

Куповина куће са хипотеком вероватно је највећа финансијска трансакција коју ћете склопити. Обично ће банка или хипотекарни зајмодавац финансирати 80% цене куће, а ви пристајете да их вратите - са каматама - у одређеном периоду. Кад упоређујете зајмодавце, хипотекарне стопе и опције, корисно је разумјети како се камате прикупљају сваког месеца и како се плаћају.

Кључне Такеаваис

• Хипотеке су најчешћа врста личног кредита домаћинстава.
• Ови кредити долазе са фиксним или променљивим / прилагодљивим каматним стопама.
• Већина хипотека је у потпуности амортизирана, што значи да ће свака мјесечна уплата бити иста, а однос камате према главници с временом ће се мијењати.

Обрачун хипотеке

Једноставно речено, сваког месеца отплаћујете део главнице (износ који сте позајмили) плус камате које су обрачунате у току месеца. Ваш зајмодавац ће користити амортизациону формулу за креирање распореда плаћања који ће сваку уплату разделити на отплату главнице и камата. Дужина или трајање вашег кредита такође одређује колико ћете плаћати сваког месеца. Потпуно амортизацијско плаћање односи се на периодичну исплату кредита где, ако дужник изврши исплате према амортизационом плану, зајам се у потпуности отплаћује до краја одређеног рока. Ако је зајам фиксна стопа, свака исплата у потпуности амортизира једнак износ у долару. Ако је зајам подесиви по стопи, потпуно амортизацијско плаћање се мења како се каматна стопа на кредит мења.

Истезање исплате током више година (до 30) углавном ће резултирати мањим месечним плаћањима. Што дуже одузмете да отплатите хипотеку, то ће вам бити виши укупни трошак за ваш дом јер ћете камату плаћати дуже време.

Фиксна стопа у односу на подесиву стопу

Банке и зајмодавци углавном нуде двије врсте кредита:

• Фиксна стопа: Каматна стопа се не мења.
• Подесива стопа: Каматна стопа ће се мењати под дефинисаним условима (која се такође назива и варијабилним или хибридним кредитом).

Ево како то функционира код кућне хипотеке.

Хипотека са фиксном стопом

Месечна уплата остаје иста током трајања овог зајма. Каматна стопа је закључана и не мења се. Кредити имају рок трајања од 30 година; Уобичајене су и краће дужине од 10, 15 или 20 година. Краћи зајмови ће имати веће месечне исплате надокнађене нижим каматама и нижим укупним трошковима.

Пример - Хипотека од 200.000 УСД са фиксном стопом за 30 година (360 месечних плаћања) по годишњој каматној стопи од 4, 5% имаће месечну исплату од приближно 1, 013 УСД. (Порези, осигурање и есцров су додатни и нису укључени у ову цифру.) Годишња каматна стопа је подељена на месечну стопу на следећи начин: Годишња стопа од, рецимо, 4, 5% подељена са 12 једнака је месечној каматној стопи од 0, 375% месечно . Сваког месеца плаћате 0, 375% камате на износ који уствари дугујете кући.

Ваша прва уплата од 1.013 УСД (1 од 360) односи се на камате од 750 УСД, а главницу на 263 УСД. Друга месечна уплата, пошто је главница мало мања, прикупљат ће нешто мање камате и нешто више главнице ће се исплатити. Плаћањем 359 већина месечне исплате биће примењена на главницу.

Хипотека подесива стопа (АРМ)

Како каматна стопа није закључана, месечна уплата за ову врсту кредита мењаће се током трајања зајма. Већина АРМ-а има ограничење или ограничење на то колико каматна стопа може да варира, као и колико често се може мењати. Када стопа порасте или падне, зајмодавац прерачунава месечну уплату тако да ћете вршити једнака плаћања док се не догоди следеће прилагођавање рате.

Како камате расту, тако се повећава и ваша месечна уплата, при чему се свака уплата односи на камате и главницу на исти начин као и хипотека са фиксном стопом, током одређеног броја година. Зајмодавци често нуде ниже каматне стопе током првих неколико година АРМ-а, али онда се цене често мењају након тога - онолико често колико једном годишње. Почетна каматна стопа на АРМ је значајно нижа од хипотеке са фиксном стопом.

• АРМ-ови могу бити атрактивни ако планирате да останете у свом дому само неколико година.
• Размислите о томе како се често камата прилагођава. На пример, АРМ који траје пет година има фиксну стопу током пет година, онда ће се сваке године камата прилагођавати за остатак периода кредита.
• АРМ-ови одређују како се одређују каматне стопе - оне се могу везати за различите финансијске индексе, као што су једногодишњи амерички трезорски записи. Питајте свог финансијског планера за савет о одабиру АРМ-а са најстабилнијом каматном стопом.

Пример - 200.000 долара пет до једне године Хипотека подесива по стопи за 30 година (360 месечних плаћања) започиње годишњом каматном стопом од 4% током пет година, а затим се стопа може мењати за .25% сваке године. Овај АРМ има ограничење камате од 12%. Износ плаћања месецима један до 60 износи 955 УСД сваки. Плаћање од 61 до 72 износи 980 УСД. Плаћање од 73 до 84 износи 1, 005 УСД. (Порези, осигурање и депозити су додатни и нису укључени у ове цифре.) Своје трошкове за АРМ можете израчунати на мрежи.

Кредити само за камате

Трећа опција - обично резервисана за имућне купце кућа или оне који имају нередовне приходе - је хипотека само за камате. Као што само име говори, ова врста зајма вам даје могућност плаћања само камате првих неколико година и привлачна је власницима домова који први пут долазе због ниских уплата током њихових нижих година зараде. То може бити и прави избор ако очекујете да ћете дом поседовати релативно кратко време и намеравате да га продате пре него што почну веће месечне исплате.

Џомбо хипотека обично износи за прекорачење одговарајућег лимита зајма, тренутно 453.100 УСД за све државе, осим Хаваја и Аљаске, где је виша. Поред тога, на одређеним тржиштима становања са високим ценама, као што су Њујорк Сити, Лос Анђелес и целокупно подручје Сан Хозе-Сан Франциско-Оакланд, одговарајући лимит кредита је 679.650 УСД.

На располагању су и јумбо кредити само за камате, мада обично за врло богате. Структурирани су слично АРМ-у и период само камате траје чак 10 година. Након тога, стопа се прилагођава годишње и исплате иду према отплати главнице. Уплате у том тренутку могу значајно порасти.

Есцров и остале таксе

Морат ћете извршити буџет за друге ставке које ће значајно додати износу ваше мјесечне хипотеке, попут пореза, осигурања и есцров трошкова. Ови трошкови нису фиксни и могу варирати. Ваш зајмодавац ће навести додатне трошкове као део вашег хипотекарног уговора.

Плаћање додатних сваког месеца

Теоретски, свако мало плаћати додатни износ за смањење основног новца један је од начина да брже поседујете свој дом. Финансијски професионалци препоручују да се неплаћени дуг, попут кредитних картица или студентских зајмова, исплати први, а штедни рачуни треба да буду добро финансирани пре него што сваког месеца плаћате додатну зараду.

Камата као одбитак пореза

Ако одредите одбитке на годишњој пореској пријави, Служба за унутрашње приходе вам омогућава да одбијете кућне хипотеке. За повраћај државе, међутим, одбитак варира. Провјерите код порезног стручњака за посебне савјете у вези с квалификацијским правилима, посебно у складу са Законом о порезима и порезима на посао из 2017. Овај закон је удвостручио стандардни одбитак и смањио износ камате на хипотеку (на нове хипотеке) који се одбија.

Доња граница

Национална политика фаворизује купце домова путем пореског кодекса (мада мање него раније). За многе породице прави пут за куповину куће је најбољи начин да створе имовину за своје гнездо у пензији. Такође, ако се можете суздржати од рефинансирања новчаног износа, кућа коју купите у доби од 30 година са хипотеком са фиксном стопом од 30 година биће у потпуности исплаћена до навршетка нормалне старосне пензије, што ће вам пружити јефтино место за живот када вам се зарада смањи.

Након финансијског пада 2008. и после срушавања стамбеног балона, многа (али не сва) тржишта некретнина су се на крају опоравила. Укључено на опрезан начин, власништво над кућама остаје нешто што би требало размотрити у свом дугорочном финансијском планирању. Разумевање начина рада хипотека и њихових каматних стопа је најбољи начин да се обезбеди то грађење на најфинансијнији начин.