Зарађивање новца у стамбеној некретнини

Многи узбуђени инвеститори у некретнине мисле да се могу обогатити коришћењем банкарског зајма за куповину и надоградњу локалних надоградњи. Иако је улагање у некретнине можда и боље од улагања у тржиште акција - јер постојање малих, локалних тржишта некретнина ствара неефикасности које инвеститори могу да искористе - требаће вам напреднији ниво разумевања да бисте зарадили новац у стамбеним некретнинама. Да бисте прешли од мајстора до тајкуна с некретнинама, морате разумјети тржиште, као и три кључна састојка снажне добити.

Потражите здраво национално тржиште

Иако искусни и проницљиви инвеститори у некретнине можда могу зарадити нешто новца у слабом окружењу некретнина широм земље, шансе су против њих; шансе за успјех новијих инвеститора на таквом тржишту су још горе. Раст камата може бацити пуно хладне воде на иначе вруће тржиште некретнина, јер они који су купили некретнине са хипотекама подесиве стопе морају платити више да би је задржали, а не могу је сви приуштити. То доводи до смањене потражње за некретнинама, па цене падају у складу с тим.

Стога, када започињете саградити свој портфељ некретнина, идеално вријеме је у опадајућем окружењу каматних стопа. Генерално гледано, не само да ће ваш зајам бити јефтинији, већ ће, забрањујући тренутну кредитну кризу, вероватноћа бити и већа, што се може поднијети уз добро управљање капиталом.

Друга пожељна особина је здрав бруто домаћи производ (БДП), јер ова бројка заиста говори о укупном здрављу економског система који подржава тржиште некретнина. У здравим временима БДП-а, као што је раст од преко 3% годишње, ретко је уочити значајне слабости у погледу некретнина.

И на крају, подаци о стопи незапослености често су водећи показатељ мекоће тржишта. Ако људи виде мало изгледа за приход тамо где живе, они се селе. Заузврат, ово знатно смањује апрецијацију цена кућних рачуна (ХПА).

Изаберите одређену локацију

Ако утврдите да падају камате, пристојан раст БДП-а и респектабилне стопе незапослености на националном тржишту, можете почети да тражите пожељно локално тржиште. Потражите подручје са релативно јаким потенцијалом процјене у односу на друга тржишта. Добро објављени подаци о незапослености из Цасе-Схиллер индекса цијена кућа, Завода за статистику рада или других извора одлични су показатељи будућег здравља најбољих тржишта некретнина.

Подаци о локалној незапослености често су врло индикативни за податке о стамбеном стању. Паметни инвеститор настоји уложити у град који показује здраве трендове незапослености и релативно снажне податке о ХПА. Надамо се да је ово град у којем живите, и да због тога снажно схватите ћудљивости локалног тржишта - и на тај начин лако можете управљати имовином. Међутим, уз квалитетну контролу управљања, могуће је успешно инвестирати у другим локацијама где су доступни партнери за управљање квалитетом.

Пронађите тачку савијања Урбан Справл

Након што сте пронашли идеалан град за жељену инвестицију, потражите урбану локацију за ширење града. Ако видите да се град шири и можете да поднесете неки ризик, инвестирајте у некретнине на ободу. Међутим, ако тржиште изгледа злослутно или нејасно, придржавајте се унутарњих прстенова, тако да имате заштитни слој против обрнутог градског ширења.

Знакови упозорења који вам говоре да се држите подаље од периметра укључују материјалне промене незапослености и / или успоравање економског раста у локалном подручју. Такође бисте могли да погледате основно здравствено стање главних послодаваца у околини. Ако је слаб, вероватно ће доћи до отпуштања, која би могла почети сузбијати вредности некретнина услед маргиналног оштећења понуде радне снаге. Ако је пословно здравље главних послодаваца ове области снажно, важи и обрнуто.

Вредности некретнина могу се увелике разликовати у градском подручју. На пример, ако је просечна ХПА у граду 5%, она може бити 2% у центру града, 6% у првом приградском прстену и 10% у другом приградском прстену. Трећи прстен ће вероватно бити пољопривредно земљиште са скромним ХПА потенцијалом. Запазите овде феномен: ваша најценовитија уважавање некретнина догодиће се у спољњем прстену поред фарме, јер је ово спољни успон града. Овај положај полуге је искористив поседовањем предности на тржиштима у развоју. Логично је да на силазном тржишту желите да будете у основи. Овде је вероватно да ће се догодити најмање депрецијација, јер потпуно тржиште станова чини ово најмање вероватно место за поремећај равнотеже у понуди и потражњи.

Разумевање ризика улагања у различитим деловима града је врло слично разумевању понашања финансијских инструмената. Замислите урбано подручје града као обвезнице инвестицијског степена, први приградски прстен као капитал, а спољни прстен као деривате. Разумевање места у коме се шири урбано ширење у граду може побољшати повраћај наопачке или заштитити инвестицију са доње стране.

Ради забаве, ољуштимо лук један слој даље, како бисмо пронашли најтоплија подручја. Претпоставимо да се одлучите за улагање у ободу, јер видите економски раст и све већу потражњу радне снаге у том подручју. Можете покушати да предвидите локацију крајева. Ту ће се градити будуће комерцијалне некретнине, попут приградских пруга; како се развој стамбених некретнина попуњава око ових будућих тржних центара, вредности имовине ће вероватно знатно порасти у односу на просечни поврат некретнина.

Доња граница

Могућност за изнадпросечне стопе поврата чини се већа у области некретнина од области финансијских инструмената, јер има мање очију које гледају нехомогене јединице. Познавање локалног тржишта такође доноси предност улагања. Дугорочна стратегија куповине и задржавања је боља ако имате довољно капитала и ограничене могућности, док би краткорочна или другачија стратегија имала више смисла ако имате ограничен капитал и сјајан увид у слатке тачке. Без обзира на ваш временски оквир, прво бисте требали потражити снажно национално тржиште, а затим регион где јавни подаци показују пристојну ХПА прилику. Коначно, поиграјте се градским периметром ширења ако верујете да подручје расте или се држите подаље од њега ако видите да се смањује. Разумевање ових кључних тачака може вам помоћи да се максимизира вредност било ког портфеља некретнина.