Разумевање трошкова затварања хипотеке

Добијање хипотеке није бесплатно. Пре него што набавите те кључеве од куће, отићи ћете до завршног стола да потпишете документе о зајму и папирологију која власништво куће с продавца преноси на вас. Током ваше куповине куће, треће стране, као и ваш зајмодавац, обављали су услуге. Трошкови затварања су накнаде које ови професионалци наплаћују за ове услуге како би довршили трансакцију са некретнинама и кредит за ваш дом.

Колико закључују трошкови?

Трошкови затварања обично се крећу од 2% до 5% од купопродајне цене куће. Дакле, ако купите кућу за 200.000 долара, ваши трошкови затварања могу се кретати од 4.000 до 10.000 долара. Накнаде за затварање зависе од државе, врсте зајма и хипотекарног зајмодавца, тако да је важно обратити велику пажњу на те накнаде.

Купац у Сједињеним Државама плаћа у просеку 4.876 долара за трошкове затварања, према новом истраживању ЦлосингЦорп-а, фирме за податке о затварању некретнина. Истраживање је пронашло највеће просечне трошкове затварања у деловима североистока, укључујући Дистрицт оф Цолумбиа ($ 12, 573), Нев Иорк (9, 341 $), Делаваре (8, 663 $), Мариланд (7, 211 $) и Вермонт ($ 6, 839). Државе са најнижим просечним трошковима затварања обухватале су Мисури (2.905 долара), Индијану (2.934 долара), Јужну Дакоту (2.996 долара), Ајову (3.138 долара) и Северну Каролину (3.206 долара).

По закону је потребно да зајмодавац обезбеди процену зајма у року од три радна дана након што је примио ваш захтев за хипотеку. Овај кључни документ описује процењене трошкове затварања и друге детаље о кредиту. Иако би ове бројке могле да варирају до дана затварања, не би требало да буде великих изненађења. Три радна дана пре затварања, зајмодавац вам мора доставити образац за откривање затварања. Видећете ступац са оригиналним процењеним трошковима затварања и коначним трошковима затварања, заједно са другим ступцем који показује разлику ако трошкови порасту. Ако видите нове накнаде које нису биле на оригиналној процени зајма или приметите да су ваши трошкови затварања знатно већи, одмах потражите појашњење код свог зајмодавца и / или агента за некретнине.

Зашто су потребни завршни трошкови?

Већ плаћате предујам, а да не спомињемо озбиљни депозит за новац који показује добру вјеру и знатну хипотекарну уплату у догледној будућности. Зашто такође морате да платите трошкове затварања?

Трансакција с некретнинама помало је сложен процес у који су укључени многи играчи и бројни дијелови који се крећу. Неке државе (и неки производи зајма) захтевају одређене инспекције изван основне инспекције коју плаћате директно кућном инспектору по вашем избору. Затим су ту порези на имовину и пренос, као и покриће осигурања и разне додатне накнаде, које су доле наведене.

Врсте накнада са завршним трошковима

Сви трошкови затварања биће распоређени на основу ваше оцене зајма и објављивања затварања. Ево стандардних накнада које можете очекивати:

Накнада за апликацију

• Накнада коју зајмодавац наплаћује за обраду ваше апликације за хипотеку. Питајте зајмодавца за детаље пре него што поднесете захтев за хипотеку.

Накнада за адвоката

• Накнада коју наплаћује адвокат за некретнине за припрему и преглед уговора и уговора о куповини куће. Нису све државе потребне одветника за обраду трансакција некретнина.

Накнада за затварање

• Позната и као "депозитна накнада", то се исплаћује странци која води затварање: власничкој компанији, есцров компанији или адвокату, зависно од државног закона.

Курирски трошкови

• Ако потпишете папирне документе, ова накнада помаже да се убрза њихов превоз. Ако се затварање обави дигитално, ову накнаду можда нећете платити.

Накнада за кредитни извјештај

• Накнада (15 до 30 УСД) од зајмодавца за повлачење ваших кредитних извештаја из три главна бироа за извештавање. Неки зајмодавци можда неће наплатити ову накнаду, јер добијају попуст од агенција за извештавање.

Депозитни депозит

• Неки зајмодавци захтевају да положите два месеца пореза на имовину и плаћања хипотекарног осигурања при затварању.

Премија хипотекарног осигурања ФХА

• ФХА зајмови захтијевају предујам премије хипотекарног осигурања (УПМИП) од 1, 75% основног износа зајма који се плаћа приликом затварања (или га можете пребацити у хипотеку). Такође, годишње се плаћа МИП плаћање које може бити од 0, 45% до 0, 85%, у зависности од термина и основног износа зајма.

Накнада за утврђивање и надгледање поплава

• Накнада која се наплаћује цертифицираном инспектору за поплаву да утврди да ли је имовина у поплавном подручју, а за то је потребно осигурање од поплаве (одвојено од полисе осигурања вашег власника куће). Део накнаде укључује стално посматрање ради праћења промена стања поплава на имовини.

Накнада за трансфер удружења власника кућа

• Ако купите кондоминијум, градску кућу или имовину у планираном развоју, морате се придружити удружењу власника кућа те заједнице. Ово је накнада за пренос која покрива трошкове замене власништва, као што су документи. Без обзира да ли продавац или купац плаћа накнаду, може или не мора бити у уговору; требало би унапред да проверите Продавац треба да достави документацију која показује износе провизија од ХОА-е и копију финансијских извештаја, обавештења и записника ХОА-е. Затражите да видите ове документе, као и подзаконске акте, споразуме, услове и ограничења (или ЦЦ & Рс) и правила ХОА пре него што купите некретнину како бисте били сигурни да је у добром финансијском стању и да је место у којем желите да живите.

Осигурање власника домова

• Зајмодавац обично затвара уплату премије за прву годину осигурања при затварању.

Осигурање наслова зајмодавца

• Првобитна једнократна накнада која се плаћа компанији за наслове која штити зајмодавца уколико дође до спора о власништву или заложног права који није нашао у претраживању наслова.

Инспекција боја на бази олова

• Накнада која се плаћа овлашћеном инспектору да утврди да ли на имању постоји опасна боја на бази олова.

Бодова

• Бодови (или „бодови за попуст“) односе се на опционалну, авансну уплату зајмодавцу како би се смањила каматна стопа на ваш зајам и тако смањила месечну уплату. Један бод представља 1% износа кредита. У окружењу са ниским стопама то вам не би могло уштедети много новца.

Осигурање власништва

• Ова политика вас штити у случају да неко оспори ваше власништво над домом. Обично је опционалан, али га јако препоручују правни стручњаци.

Накнада за порекло

• Ова накнада покрива административне трошкове зајмодавца за обраду ваше накнаде и обично износи 1% износа кредита. Неки зајмодавци не наплаћују накнаде за поријекло, али обично наплаћују вишу каматну стопу како би покрили трошкове.

Инспекција штеточина

• Накнада која покрива трошкове професионалне инспекције штеточина за термите, суву трулеж или другу штету која се односи на штеточине. Неке државе и неки државни зајмови осигурани захтевају инспекцију.

Припејд дневне камате

• Плаћање за покривање било каквих камата на вашој хипотеци које ће се наплаћивати од дана закључења до датума вашег првог плаћања хипотеке.

Приватно хипотекарно осигурање (ПМИ)

• Ако је ваш предујам мањи од 20%, ваш зајмодавац може захтијевати ПМИ. Можда ће бити затражено да уплатите ПМИ плаћање у првом месецу при затварању.

Накнада за процјену имовине

• Потребна накнада плаћена професионалној компанији за процену имовине да процени фер тржишну вредност куће која се користи за одређивање вашег односа кредита и вредности (ЛТВ).

Порез на имовину

• При затварању очекујте да ћете платити порез на имовину који доспева у року од 60 дана од куповине куће.

Оцените Лоцк Фее

• Накнада коју зајмодавац наплаћује за гарантовање одређене каматне стопе у ограниченом временском периоду, обично од тренутка када примите претплату до затварања.
  Имате добру хипотеку? Закључај! даје вам детаље.

Накнада за снимање

• Накнада коју наплаћује ваша локална служба за снимање, обично град или жупанија, за снимање јавних земљишних књига.

Накнада за анкету

• Накнада коју геодетска компанија наплаћује за проверу линија имовине и дељених ограде како би потврдила границе некретнине.

Пореско надгледање и накнаде за истраживање пореског статуса

• Накнада од треће стране која води картице о плаћању пореза на имовину и обавештава зајмодавца о било каквим проблемима у вези с плаћањем пореза на имовину, попут закашњелих или неуспелих плаћања.

Накнада за претрагу наслова

• Накнада коју наплаћује титула за анализу евиденције јавне имовине на основу било каквих одступања у власништву. Твртка која се бави правом власништва претражује записнике и осигурава да на имовини не постоје неријешени спорови о власништву или заложно право.

Порез на трансфер

• Порез се обрачунава за пренос наслова од продавца купцу.

Накнада за преписивање

• Накнада коју зајмодавац наплаћује за склапање вашег кредита. Ундервритинг је процес истраживања за верификацију ваших финансијских информација, прихода, запослености и кредита за коначно одобрење зајма.

Накнада за финансирање ВА

• Ако сте дужник ВА, ова накнада, која се наплаћује као проценат од износа зајма, помаже у надокнади трошкова програма зајма америчким пореским обвезницима. Висина накнаде за финансирање зависи од ваше класификације војне службе и износа зајма; накнада се може платити затварањем или увести у вашу хипотеку. Неки војни припадници ослобођени су плаћања таксе.

Још једна велика накнада: провизије за некретнине. Купци ипак не плаћају ову накнаду; продавци. Обично провизија износи 5% до 6% од купопродајне цене куће, а дели се равномерно између продавца и агента купца.

Како смањити трошкове затварања

Можда ће се осећати као да си не можете приуштити све ове таксе уз надоплату, трошкове пресељења и поправке свог новог дома. Међутим, постоје начини за преговарање о тим накнадама.

1. Куповати около. Ово се односи на зајмодавце и услуге трећих страна, као што су полиса осигурања власника кућа и компаније за издавање права. Многи купци кућа не схватају да могу уштедети значајан новац на затварању трошкова ако упореде накнаде од зајмодавца до зајмодавца. Такође, не морате да користите власничку компанију, инспектора штеточина или агента осигурања куће који ваш зајмодавац предлаже. Урадите неки домаћи задатак и уштедјели бисте нешто озбиљног новца на тим накнадама.
2. Распоред затварања на крају месеца. Датум затварања близу или на крају месеца помаже у смањењу унапред плаћених дневних камата. Зајмодавац може покренути овај сценарио да бисте схватили колико можете уштедети.
3. Обратите се продавцу за помоћ. Можда ћете моћи да нађете продавца да или смањи купопродајну цену или да покрије део (или све - ако заиста имате среће) својих трошкова затварања. То је вероватније ако је продавац мотивисан и кућа је већ дуго на тржишту са мало понуда. На многим тржиштима врућег становања, услови фаворизирају продавце, тако да можете потражити повратну помоћ или „не“ ако затражите помоћ продавца. Не смета да питаш.
4. Упоредите обрасце зајма и обрасце за објављивање. Када добијете почетну процјену зајма, прегледајте је чешљем за фине зубе. Ако нисте сигурни шта подразумева накнаду или зашто се наплаћује, замолите зајмодавца да разјасни. Зајмодавац који не може објаснити накнаду или га одгурне кад му буде постављен упит треба бити црвена застава. Исто тако, ако приметите нове накнаде или приметно повећате одређене накнаде за затварање, замолите свог зајмодавца да вас проведе кроз детаље. Није неуобичајено да трошкови затварања варирају од пре-одобрења до затварања, али велики скокови или изненађујући додаци могу утицати на вашу способност да се затворите.
5. Преговарајте о специфичним зајмовима. Ако сумњате да зајмодавац на своје зајмове додаје непотребне таксе, познате као "смеће", изговорите. Затражите зајмодавца да уклони или смањи накнаде ако примјетите дуплирање. Куповина упоређивања може вам бити савезник у смањењу трошкова затварања, као и проналажењу конкурентских услова и цена. Будите посебно опрезни због превеликих накнада за обраду и документацију у следећим областима:
   1. Накнада за апликацију
   2. накнада за претплату
   3. накнада за закључавање стопе
   4. накнада за обраду кредита
   5. брокерска раба
6. Трошкови затвореног затварања у вашу хипотеку (као крајње средство). У неким случајевима, зајмодавци ће вам понудити да плате трошкове затварања или да их уведу у ваш зајам. Али нисте склони; зајмодавци имају тенденцију да наплаћују веће каматне стопе како би сами себи платили апсорбирање накнада за затварање, што значи да на крају плаћате камате на ваш кредит - и на трошкове затварања.

Доња граница

Трошкови затварања су неизбежни приликом куповине куће. Ако предузмете проактивне кораке за куповину и пажљиво анализирате процену свог зајма до завршног откривања, могли бисте уштедети велике своте на тим накнадама. Када почнете да штедите за предујам, издвојите и довољно новца за трошкове затварања. Имајте на уму да неки делови земље имају веће трошкове затварања од осталих. Изнад свега, будите најбољи адвокат. Док купујете около, замолите зајмодавце да исцртају трошкове које наплаћују и покушајте их преговарати о њима кад год је то могуће.

(Такође погледајте: Ултимате водич за хипотеку, како да добијем претходну сагласност за хипотеку ?, како да изаберем најбољу хипотеку, 11 грешака које први пут купују купци треба да избегавају, колико новца треба да одложим ?, шта је хипотека Осигурање и које су моје могућности ?, Како постићи најбољу стопу хипотеке и које су главне врсте хипотекарних зајмодаваца? )