Власници домова, чувајте се ове преваре!
Због све већих притисака на хипотекарне зајмодавце, забринутости на кредитним тржиштима и препирке око субприме позајмљивања, све већи број хипотекарних посредника и грабежљиви зајмодавци прибегавају обмањујућим праксама за повећање обима производње кредита. Ове праксе крећу се од увјеравања корисника кредита да дјелују против здравог разума до лажних или нелегалних хипотекарних превара.
ПОГЛЕДАЈ: Заустави преваре на траговима
Ове преваре обично су усредсређене на људе који покушавају да рефинансирају постојеће хипотеке, мада је неколико превара дизајнирано да плени прво даваоцима кредита и продавцима. Иако их је превише да би се сви могли позабавити њима, описивање неких од превладавајућих замки може вам помоћи да идентификујете праксе које треба да будете свесни када се бавите тржиштем зајма. Поред разумевања ове праксе, постоји неколико начина на који се позајмљивачи и продавци могу изолирати од грабежљивих пракси и умањити ризик од преузимања једне од ових превара.
Непоштено позајмљивање
Финансијске институције које чине дела која се сматрају непоштеним према дужницима нису новост на хипотекарном тржишту. Различити закони, као што су Закон о једнаким кредитним могућностима, Закон о поштеном становању, Закон о фер извештавању о кредитима, Закон о давању истина о зајму, Закон о поступцима намирења непокретности, Закон о заштити власништва над некретнинама и капиталу и Закон о Федералној комисији за трговину, да их набројимо, донети су ради заштите потрошача. Ови поступци омогућавају потрошачима да врше информирани избор, промовишу конкуренцију међу зајмодавцима и повећају користи од трговине.
Упоредо са овом уредбом су и тела која их спроводе, као што је Федерална комисија за трговину (ФТЦ), која открива и спроводи законодавство које забрањује непоштене или варљиве радње или поступке у хипотекарном кредитирању или утиче на њих. Вест је испуњена многим громогласним случајевима зајмодаваца који рекламирају неамортизационе зајмове као јефтине, уверавају кориснике кредита да користе дугорочне зајмове за капиталне кредите за отплату краткорочног дуга или не обавештавају зајмопримце о детаљима подесивих -хипотека на хипотеке (АРМ) и друге уводне цене.
У стамбеном процвату, грабежљиви зајмодавци користе обману да би стекли већи део хипотекарног нафтовода. Супротно томе, у кредитној кризи се непоштене праксе користе како би се заобишли строже смернице за преписивање. То омогућава зајмодавцима да издвоје што више капитала за хипотеке, тако да не стварају незадовољавајуће приносе остајући у готовини.
Али иако зајмодавци могу обављати праксе које се сматрају непоштеним, позајмљивачи нису у потпуности криви. Зајмопримци би требали бити у могућности да се изолирају од ове праксе истражујући структуру предложених зајмова и неке од таквих недовољних тактика.
Преваре усредсређене на кориснике кредита
Велики део лажних активности фокусиран је на људе који су већ изградили капитал у својим домовима и имају капитал за приступ. Ово се посебно односи на људе који се нађу у финансијским тешкоћама и очајнички траже методу за ослобађање својих краткорочних дугова, попут кредитних картица и кредитних линија. Трикови усредсређени на прве кориснике кредита обично се врте око представљања одређених врста кредита без откривања свих чињеница. У другим случајевима, ове тактике укључују обећања која се у ствари и не држе. Неки од најчешћих трикова са овим позајмљивачима су:
Мамац и прекидач, мамац и сећање и управљање позајмицама
Мамац и прекидач, што је такође уобичајено у малопродајним продавницама, односи се на то када хипотекарна компанија оглашава кредит под условима који изгледају превише добро да би били истинити, а затим, када дужник покуша да добије зајам, открије да га нема. Уместо тога, зајмопримцу се нуди други зајам са инфериорним условима.
Мамац и сећање се односи на зајмодавца који лажно заборавља накнаде за зајам или друге значајне услове кредита док дужник није предалеко у поступку да одустане и не заврши скупо или проблематично зајам. Друга тактика је обећати фиксну стопу за унапред одређени период, али касније то не успете. Зајмопримци би такође требали бити опрезни према зајмодавцима који покушавају да убеде зајмопримце да плутају каматну стопу и преузимају ризик од каматне стопе док је зајам у производњи.
Усмеравање зајма односи се на то када грабежљиви зајмодавац или хипотекарни посредник обавести квалификованог зајмопримца да не може да се квалификује за одређени зајам због прихода, кредита или низа других разлога (или да тиме чинећи може да крши законе о фер кредитирању) и у то вријеме усмјери зајмопримца на друге зајмове који су зајмодавцу исплативији.
АРМ-ови, зајмови само за камате и зајмови с негативном амортизацијом
Хипотеке подесиве стопе никако нису илегални зајмови. Међутим, приликом продаје АРМ-а зајмодавци морају обавијестити кориснике кредита о томе колико се стопа кредита потенцијално може прилагодити у будућности. Зајмопримци морају бити свјесни чега се потенцијално могу одрећи у будућности како би добили оно што се данас може сматрати великом уводном цијеном.
То важи и за кредите само за камате, који су заправо АРМ-ови за које није потребно никакво плаћање главнице током уводног периода зајма. Иако позајмљивачи штеде током почетног периода, потенцијално дугују исти износ као и када су првобитно узели кредит.
Кредити са негативном амортизацијом (који се понекад називају "1% хипотека") су незаконити у већини држава. Ови кредити се обично рекламирају као омогућавајући кредиторима да позајмљују више од 100% вредности својих домова. Ову врсту зајма не треба мешати са зајмом за рехабилитацију (онај у коме се приход инвестира у имовину), у којем зајмодавци омогућавају позајмљивање веће од вредности имовине ако се додатни капитал користи за унапређење имовине и повећање њене вредности. . У зајму са негативном амортизацијом, дужник је дужан да плаћа мање од износа доспелог сваког месеца; салдо се веже за главницу, која на крају доспева као "балон плаћање". Предаторски зајмодавци још увек беже од продаје ових кредита неинформисаним дужницима са малим ризиком од гоњења.
Рефинансирање готовине, позајмљивање тврдог новца и уклањање капитала
Ове праксе кредитирања су усмерене на људе са правом у својим домовима, који су обично у финансијским проблемима. Иако би рефинанција новчаног износа могла имати смисла у најтежим околностима, у већини случајева се рекламира људима који су се прекомерно повећали са краткорочним дугом. Продаје опције рефинансирања или капиталне линије које власницима омогућавају приступ неким делницама у њиховим домовима тргујући дугорочним дугом за покриће краткорочног кредита. Зајмопримци се могу лако преварити да узимају ове кредите, јер су нови месечни трошкови толико мањи од месечних трошкова за све њихове кредитне картице, ауто-кредите, кредит за становништво и други краткорочни дуг Многи позајмљивачи то не схватају, без обзира на трошкове и накнаде за давање зајма, тако да су продужењем плаћања (до 30 година) стварни трошкови финансирања много већи од њихових првобитних дугова.
ПОГЛЕДАЈТЕ: Када (а када не) како бисте рефинанцирали своју хипотеку
Зајмодавци за тежак новац дају зајмове и до граничног процента вредности (омјери кредита и вриједности до 50%), јер је њихова намјера да се повуку имовина. Они проналазе било који разлог и брзо се искључују, узимајући капитал дужника као добит. Свако ко је у финансијским тешкоћама или жели да финансира мали део вредности куће за приступ капиталу треба бити веома селективан у избору зајмодавца.
Скидање власничког капитала или фантомска помоћ дешава се када зајмодавцу који има финансијских тешкоћа понуди нежељену помоћ, што онда доводи до значајних трошкова и нема помоћи за услуге које је дужник могао да обави без помоћи. Ево како то функционише у најгорим случајевима: неко стекне поверење корисника кредита и зајмопримац привремено преноси титулу под кринком помагања дужнику да се квалификује за кредит или продаје кућу јефтино, а затим је изнајми у опцији откупа закупа. Проблем је пренос назад оригиналном власнику - ако се то не догоди, власник губи власништво над домом. У случајевима када се одговорност за хипотеку у потпуности преноси, оригинални власник може изгубити дом и даље наставити са дуговањем првобитне хипотеке.
Преваре усредсређене на власнике и продавце
Неколико превара које су усредсређене на власнике домова крећу се од тога да их убеде у непотребне или неисправне поправке на својим кућама до почињења преваре.
Домаће преваре за унапређење
У овим преварама, ништа сумњивом појединцу је потребна нека врста великих послова поправке куће или жели да уради велики пројекат санације. "Извођач радова" тражи и убедјује власника куће да дозволи извођачу да ради посао и обезбеди финансирање. Финансирање се обично врши по неповољним условима, али у износу једнаком или већем од онога што пројекат захтева, завршава се и продаје предаторском зајмодавцу. Често дрски и скупи послови завршени су пре стандардног тродневног одмора пре него што се зајам може „вратити“ зајмодавцу. Зајмопримац не остварује лошији посао све док није уплаћен и прекасно је за било какав лошији зајам.
Депијун милиона долара
У овој превари преварант, користећи лажну идентификацију, пристаје да купи кућу од вољног продавца уз малу услугу. Купац открива да му је потребна већа хипотека од које се може квалификовати по постојећој тржишној цени. Дакле, верујући да купац планира да надогради некретнину, власник пристаје да ће дом поново пренијети на вишеструку вриједност првобитне вриједности како би купац могао добити већу хипотеку. Трансакција је извршена, продавац је платио по оригиналној цени, а извођач џепове остатак. Кућа обично прелази у оврху и првобитни власник прети да буде осуђен за превару - а продавац не добија ништа више него да је кућу продао законитом потенцијалном клијенту.
Листа ових превара наставља се и наставља. У свима њима, несвесни знак се обећава за неки изванредни добитак у смислу прихода или у неким случајевима, само у смислу кредита. Као и у већини ових случајева, ако се чини превише добро да би било истинито, вјероватно јесте.
Изолирајте се од хипотекарних превара
Најбољи начин за ублажавање ризика од било које преваре јесте познавање обмањујућих пракси и истраживање било кога с ким очекујете да послујете. Што се тиче финансирања преваре, општа правила која треба следити су:
- Никада не потписујте било који уговорни документ без правне ревизије
- Никада не преносите било какав пренос власништва, а да се такође не ослободите било какве хипотеке или финансијске одговорности.
Повећана марљивост је загарантована када су у финансијским тешкоћама или током претње искључења. Предаторски зајмодавци и преваранти имају могућност да прецизирају оне којима је лако манипулирати или је рањиво због тешке ситуације. Поред тога што сумњиво пазите на обећање или понуду која вам се чини превише добра, морате бити опрезни и код некога ко је претералан или прегресив у предлагању решења за проблеме кредита или хипотеке. Непожељне понуде или телефонски позиви треба у почетку да буду обазриви и свако ко не прихвати иницијални „не“ одговор на њихов предлог треба да буде одбачен.
Ако вам је потребно спашавање, започните разговоре са тренутним зајмодавцима или повериоцима пре него што размотрите било који сценариј спасавања. Никада се немојте упуштати у никога ко чак и наговештава вршење незаконитог или непримереног дела, чак и ако постоји нека предложена корист. Та корист, чак и ако се оствари, несумњиво ће довести до последица и неограничених ризика.
ПОГЛЕДАЈ: Избегавање преваре са закључком