Успешне стратегије за улагање у форецлосуре

Улагање на тржиште оврхе је стратегија која захтева ниво софистицираности и марљивости који је далеко изван онога што већина људи схвата. Може имати велики потенцијал, али треба уложити стварне напоре да бисте уновчили. Као таквом, њему треба приступити као свакој значајној инвестицији, која захтева фокусирање; марљивост; и пажљиво истраживање трендова локалне имовине, економије и демографије. Такође захтева формирање стратегије за стицање некретнина и за њихову коначну продају.

Преглед

Куповина половних аутомобила на аукцији слична је улагању у искључене некретнине. Продавци половних аутомобила су људи који знају све марке и моделе, као и њихове уобичајене недостатке и начин да се промене како би створили вредност. Они ризикују знатно мање од просечне особе која присуствује аукцији само зато да купи аутомобил са попустом.

Многи купци оврхе одлазе на аукцију путем корака суда у нади да ће успети да продају - несклад између аукцијске цене и суштинске вредности имовине. Али они можда немају стварно знање о инвестирању или било какве стратегије за смањење ризика. Инвеститори добро искусни на тржишту стамбеног оврха знају да је ослањање на разлике у ценама као главни извор прихода од улагања рецепт за катастрофу.

Исправан метод за добијање својства искључења није приступ пушку, већ одабир својстава која су на локалитету који је предвиђен за преуређење или побољшање. Власништво мора имати јединствене квалитете које га издвајају од осталих у сусједству или локалном тржишту или пружају неку прилику за стварање вриједности.

Инвестиционе стратегије

Сваки инвеститор у некретнине треба да има специфичну стратегију која укључује циљеве и начин прибављања имовине, њено држање и на крају њено располагање. Ова стратегија је још критичнија када се улаже у тржиште искључења. Морате утврдити да ли је оврха настала као резултат неке јединствене околности у вези са бившим власником или је резултат ширег тренда који може утицати на локално тржиште.

Улагачи морају да ураде значајну количину истраживања на локалном тржишту некретнина. Потражња за некретнинама је функција раста становништва, раста радних места, раста расположивог дохотка и демографских промена. То ће у великој мери утицати на цене као и на могућност продаје некретнина на крају инвестиционог периода.

Истраживање надолазећег развоја инфраструктуре, попут путева, школа и пројеката у заједници. Такође научите како локална и државна управа подржава раст пословања и планира да поправи било која одређена питања, попут саобраћаја, квалитета ваздуха, криминала и пореза. Све ове ставке учиниће подручје пожељнијим и повећаће вредност некретнина у њему.

Стратегије стицања

Већина инвеститора научена је да претражи публикације у којима се наводи имовина која иде на аукцију и да се дописују са власницима о намерама куповине имовине пре него што крене на блок аукција. Иако се уговори могу добити у корацима суда, проналазак алтернативних начина да осигурате невоље у великој мери ће знатно побољшати ваше шансе за затварање. Такође може пружити прилику за потпуно разумевање и анализирање имовине.

На пример, рецимо да инвеститор добија приступ некретнинама користећи своје контакте на тржишту и познавањем резиденцијалног позајмљивања како би се помогло да се власници домова преговарају са својим зајмодавцима. Ако се проблеми са зајмом реше, не само што инвеститор повећава своју репутацију и код власника и са зајмодавцима, инвеститор такође може добити препоруке и приступ другима који имају проблем са зајмовима. А ако се ситуација не може поправити, инвеститор је први на реду који је стекао имовину - јер су стекли поверење власника. Инвеститори такође могу доносити информисану одлуку о томе да ли да купе некретнину, јер су својим напорима научили о недостацима и предностима имовине.

Друга стратегија је куповина проблематичних кредита са попустом од зајмодаваца. Банке и друге институције зајма не воле да набављају форецлосурес. Да не би преузеле некретнине (РЕО), ове институције ће често продавати неколико неквалитетних кредита уз значајан попуст у пару.

Улагачи могу бити флексибилнији од зајмодаваца у раду на неквалитетном зајму, понекад га претварајући у зајам који обавља, који ће наредити много већи поврат, захваљујући нижем основу инвеститора у инвестирању.

Након сезонског зајма, инвеститори их могу задржати или продати по премији након што су обављали неко време. У случају да их се не може разрадити, инвеститор може искључити имовину и преузети право власништва без да се такмичи са било којом другом страном. Једина мана овог приступа је да куповина базе кредита захтева веће трошкове капитала од куповине појединачних некретнина на аукцији. Поента је да постоје креативни начини за смањење конкуренције у стицању неквалитетног средства.

Стратегија одржавања периода и излаза

Инвеститори би такође требали бити сигурни шта урадити након набавке имовине.

Хоће ли имовина бити „враћена“ на тржиште или ће се задржати и зачинити чекајући промену тржишта пре продаје? Инвеститори који размишљају о куповини форецлосурес-а и затим их поново продају на тржишту убрзо након куповине требало би да пронађу начине за побољшање имовине. Побољшања која пружају највећи проблем за долар укључују додавање спаваћих соба и купатила, преуређивање кухиња и завршних подрума или других неискориштених простора.

Пошто су информације о трансакцијама власништва општепознате, неки потенцијални купци ће бити опрезни да ће платити премију за некретнину одмах након раскида продаје, чак и ако је њена цена у складу с осталим некретнинама у околини. Стварање вредности поновним развојем помаже у пружању разлога за вишу цену препродаје и може умањити ризик од дугих маркетиншких периода. Међутим, инвеститори би требали бити опрезни да имовину не побољшају толико да је њена цијена знатно виша од сусједних некретнина.

Друга стратегија је задржавање имовине као имовине за изнајмљивање док се нешто не догоди на тржишту ради побољшања вредности имовине. Још једном, инвеститори морају бити свјесни тржишта закупа како би осигурали да постоји довољна количина потражње за најамним простором. И да ће купљена некретнина имати довољно закупнине да покрије трошкове одржавања имања.

За оне који могу издржати додатно вријеме и труд који је потребан да буде посједник, куповина проблематичних некретнина с попустом и претварање у закуп може створити значајно богатство. Могућност добијања атрактивног финансирања, као што су кредити само за камату у складу са одбитком хипотекарних камата од пореза на доходак, пружа сјајан начин да се створи новчани ток док се чека право време за продају.

Иако стамбене некретнине нису тако волатилне као остале класе имовине, карактеризирају је дугачки периоди с малим приносима, а затим „поп“ у вриједности која одговара некој великој промјени потражње која објашњава значајан дио приноса. Опет, ово је замах за текућа истраживања и стратегију периода задржавања која ће вам помоћи да се процени време скока вредности и створи план средства у припреми за продају.

Излазна стратегија

Не размишљање о стратегији изласка велика је грешка коју нови инвеститори обично чине. Многи су под лажним утиском да је најбоље време за улагање у некретнине забране затварања када им је на располагању обиље. Заправо, значајан пораст броја кућа за продају и оврхе подвлачи неке проблеме који спречавају људе да плаћају своје кредите или чине да они не желе да задрже своје домове. То би могло бити посљедица губитка радних мјеста у неком подручју или неког инфраструктурног проблема због којег подручје постаје непожељно. Ти трендови имаће позитиван утицај на понуду расположивих кућа за продају или искључење са радом и негативан утицај на потражњу. То значи да ће бити теже продати имовину док се тржишни темељи не побољшају.

Уобичајена грешка инвеститора који се ослањају искључиво на разлику у цени њихове добити је та што не успевају да схвате негативан утицај књиговодствених трошкова. Трошкови могу укључивати хипотекарне исплате, порезе, осигурање и одржавање током дужег периода маркетинга и продаје.

Постављање рока за продају имовине, а затим попуст цене док се имовина не прода је један од начина да се избегну вишак књиговодствених трошкова. Много је боље продати профит са малим и нултим нивоом него наставити да продајете некретнину по цени која ће обезбедити дуг маркетиншки период и самим тим високе књиговодствене трошкове који могу довести до губитака.

Доња граница

Улагање у непроходну имовину некретнина за изградњу богатства је одржива стратегија, али то није начин да се брзо обогате. За сваку причу о крпном богатству, постоји још 10 људи који су изгубили капитал јер нису били у току са промјенама тржишних кретања.

Они који успеју на тржишту оврхе проучили су стратегије и тактике других успешних инвеститора. Уложили су време и ресурсе у успостављање одговарајућих тржишних контаката потребних за стварање конкурентске предности над другима. Али улагање времена и енергије у упознавање са локалним тржиштем некретнина само је једна од неколико стратегија које инвеститори могу да искористе да би се подигли на ноге над конкуренцијом. Успех долази из пажљиво израђених и извршених аквизиција, као и паметних излазних стратегија.